【積算108.4%】千葉県柏市・柏駅 徒歩18分の戸建

日立台2丁目は路線価図14128と14129にまたがり、しかも帯が大きく違うため位置を確定させました。図14129側の日立台2丁目は三協フロンテア柏スタジアムを含む日立の大街区で、路線価は北東角の110Dと南縁の97Dだけで住宅地がありません。住宅地は図14128側で、北側が115D・120D、南東のクルドサック団地が98D・96Dです。 決め手は掲載写真のキャプション「日立台第一公園まで60m」でした。日立台第一公園は図14128に注記されていて、その東隣が地番注記①=日立台2丁目1番にあたります。国土地理院のアドレスAPIで1番から4番までの座標を確認し、公園から60m圏に入るのは1番の街区とその周辺だけと絞りました。

この街区を囲む区画道路は北・北西・南西・南東がいずれも115D、東側の1本だけが120Dです。最頻値かつ保守側の115D(115,000円/㎡)を代表値に採りました。 感度も確認しています。東側の120Dを採ると113.1%、逆に町内最安の南東団地96Dを採っても90.5%、図14129側の97Dでも91.5%。日立台2丁目のどの帯を採っても80%は下回らないため、図の特定に誤差があっても結論は変わりません。3年分は同一図14128の同じ区画道路を目で追って対応づけました(図の配置は3年とも同一です)。同じ図の南東団地が令和8年96D → 令和7年92D → 令和6年89Dと連動しており、これが対応づけの裏取りになっています。借地権割合の記号は3年ともDです。

掲載23枚のうち現地写真は外観・駐車場・バルコニーの3枚です。すべて取得して目視し、外観は左右端を3倍に拡大してクロスチェックしました。 前面は1階がRCのビルトインガレージで、インターロッキング舗装の前庭が前面公道までそのまま続いています。舗装と公道アスファルトの継ぎ目はコンクリートの見切り帯だけでした。写り込んでいる工事用カラーコーン(高さ約70cm)とガレージ内の玄関ドア(高さ約200cm)の2つを基準にクロスチェックすると、道路面と敷地面の高低差は0.1mから0.2m。上限を採っても0.2mで1m未満です。擁壁も階段接道も写っておらず、玄関は前庭からフラットに入る形です。東4.5m公道・南4m公道の角地で、間口の広いガレージが直接道路に面しているため旗竿地でもありません。

隣地境界側は写真に写っておらず目視できません。そこで国土地理院の5mレーザ測量データで、敷地中心から20m間隔で±40mの範囲を25点実測しました。標高20.8mから21.1mで最大差0.3m、±120mに広げても直近±60mは20.7mから22.2mです。 南へ約120mのところで標高が11mから15mまで落ちる谷(大堀川方向)がありますが、敷地はその谷頭から100m以上離れた平坦な台地の上にあります。5mレーザのデータで1m級の段差が完全に埋没することはないため、敷地周囲に土留め高1m以上の擁壁は存在しないと判断しました。

土地の権利は所有権、地目は宅地、市街化区域です。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%。私道負担は「無」、接道は東側4.5m公道・南側4m公道の角地で、いずれも幅員4m以上のためセットバックの記載はありません。 その他制限事項は「建築基準法第22条区域」「ガレージ部分を事務所に変更」「構造一部鉄筋コンクリート造」の3点です。再建築不可・但し書き道路・がけ条例・擁壁・高低差・セットバックの記載は、掲載にも仲介の自社サイトにも一切ありませんでした。建物は木造2階建て(一部鉄筋コンクリート造)で、間取り図は実質3層構成です。最下層にカースペース・事務所・ボイラー室・玄関、中層にLDKと和室、上層に洋室と和室が並びます。最下層のRC部分が「構造一部鉄筋コンクリート造」に対応すると読めます。

築49年で木造の法定耐用年数22年を大幅に超過しているため、積算上の建物価格は0円としています。実質は土地値で見る物件です。 ただし建物面積203.19㎡に対して土地205.46㎡で、容積消化率は98.9%。現行の容積率100%にほぼ張り付いています。カースペースの容積不算入の扱い次第ではありますが、建替えで同規模を建てるのは難しい形です。5LDK(LDK14.5帖・和8帖・洋6帖・洋6帖・和6帖・和6帖)でトイレ2か所、南向きバルコニーが2面以上、ビルトインのカースペースで駐車2台可。現況は空家で即引渡し可です。