【积算108.4%】千叶县柏市・柏站步行18分钟的独栋

日立台2丁目横跨路线价图14128与14129，且两者的价格带差异很大，因此我们确定了位置。图14129一侧是包含三协Frontier柏体育场的日立大街区，路线价只有东北角的110D和南缘的97D，没有住宅区。住宅区在图14128一侧，北侧为115D・120D，东南的死胡同住宅区为98D・96D。 决定性线索是刊登照片的说明文字「到日立台第一公园60米」。日立台第一公园标注在图14128上，其东邻就是地番注记①＝日立台2丁目1番。我们用国土地理院的地址API取得1番至4番的坐标，确认距公园60米范围内只有1番街区及其周边。

围绕该街区的区划道路在北・西北・西南・东南均为115D，只有东侧一条为120D。我们采用了最频值且保守的115D(115,000日元/㎡)。 我们也确认了敏感度。东侧的120D为113.1%；町内最低的东南住宅区96D也有90.5%；图14129一侧的97D为91.5%。日立台2丁目的任何价格带都不会低于80%，因此图幅识别的误差不会改变结论。3年份数据是在同一张图14128上用肉眼追踪同一条道路得出的(图的配置3年完全相同)。同一张图上的东南住宅区为令和8年96D、令和7年92D、令和6年89D，这一联动为对应关系提供了佐证。借地权比例符号3年均为D。

刊登的23张照片中，现场照片有3张——外观、停车场、阳台。我们取得并查看了全部3张，并将外观照片的左右两端放大3倍进行交叉核对。 正面一层是钢筋混凝土的内置车库，联锁砖铺装的前庭一直延续到前面公路。铺装与公路沥青的接缝只有混凝土的分界带。以两个基准交叉核对——画面中的施工用锥形筒(约70厘米)和车库内的玄关门(约200厘米)——道路面与宅地面的高低差为0.1至0.2米，即使取上限也是0.2米、不足1米。画面中没有挡土墙和台阶接道，玄关是从前庭平坦进入的形式。本物件是东临4.5米公路、南临4米公路的角地，宽敞的车库开口直接面向道路，因此也不是旗杆地。

邻地边界在任何照片中都没有出现，因此我们改用实测。用国土地理院的5米激光测量数据，以宅地中心为中心、以20米间隔在±40米范围内取25点：标高20.8至21.1米，最大差0.3米。扩大到±120米，最近的±60米仍为20.7至22.2米。 向南约120米处地面下降至11至15米(大堀川方向的谷地)，但宅地位于距该谷头100米以上的平坦台地上。米级落差不会在5米激光数据中完全埋没，因此判断宅地周围不存在挡土高1米以上的挡土墙。

土地权利为所有权，地目为宅地，位于市街化区域。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%・容积率100%。无私道负担。本物件是东临4.5米公路、南临4米公路的角地，两条道路宽度均在4米以上，因此没有后退的记载。 其他限制事项有三项：建筑基准法第22条区域、车库部分变更为事务所、结构部分为钢筋混凝土。不可重建、但书道路、崖条例、挡土墙、高低差、后退的记载，在刊登与中介自有网站中均不存在。户型图实为三层构成：最下层是车位、事务所、锅炉室和玄关，中层是LDK和和室，上层是洋室和和室。最下层的RC部分对应「结构部分为钢筋混凝土」的记载。

房龄49年，大幅超过木结构的法定耐用年数22年，因此积算上的建筑价格为0日元。实质上是按土地价值看待的物件。 不过，相对于土地205.46㎡，建筑为203.19㎡，容积消化率98.9%，几乎顶到现行100%的上限。视车库空间是否计入容积而定，重建时要建造同等规模会比较困难。户型为5LDK(14.5帖LDK、8帖及两个6帖和室、两个6帖洋室)，卫生间2处，朝南阳台2面以上，内置车位可停2台。现状为空屋，可即时交付。