【積算93.1%】千葉県船橋市・三咲駅 徒歩11分の土地
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市咲が丘4丁目 |
| 最寄駅 | 京成松戸線 三咲駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩11分 |
| 積算割合 | 93.1%積算 93.1% |
| 価格 | 700万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 102.38㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 700万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 651万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 651万円 |
| 物件価格 | 700万円 |
| 積算割合 | 93.1% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +11.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 60,000 | — |
| 2025年 | 64,000 | +6.7% |
| 2026年 | 67,000 | +4.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
旗竿地で、竿の面積をどう読むかで結論が変わりました。当サイトの目安である「幅3m×奥行10m=30㎡」を当てると積算69.3%で80%を割りますが、区画図に竿の実寸が書かれていたため図上を較正して実測した記録です。
確認できていないこと
- 前面道路が区画図で「私道 4.0m」と表記されているだけで、位置指定道路や42条2項道路といった注記がありません。建築基準法上の道路に当たるかどうかは掲載からは確認できず、再建築の可否に直結する項目です。行政窓口での確認が必要です。
- 竿の面積を区画図の実寸(5.1㎡)で控除するか、当サイトの目安(30㎡)で控除するかで、積算割合は93.1%と69.3%に分かれます。区画図に竿の実寸が書かれているため実測を採りましたが、実測面積と境界の確定状況はご確認ください。
- 接道幅が2.00mちょうどです。建築基準法の接道義務(2m以上)は満たしますが余裕がなく、実測でわずかに下回ると再建築ができなくなります。境界標の位置と実測幅は現地でのご確認をおすすめします。
- 奥(北東)の境界は隣家の基礎と化粧ブロック帯が0.8mから0.9m露出しています。基準物2つでクロスチェックして1m未満と判定していますが、上限値に近い数字です。現地確認をおすすめします。
- 所在地が丁目までの公開で地番が分かりません。路線価は掲載HTMLの座標から図06020の袋路と絞り込んだもので、地番までの特定ではありません。咲が丘4丁目の帯は67Dから75Dで、この範囲では積算割合は93.1%から104.2%です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成松戸線「三咲」駅から徒歩11分、千葉県船橋市咲が丘4丁目に出た700万円の売地です。土地102.38㎡(登記・約31坪)、更地で建築条件なし。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%です。
積算評価は93.1%でした。相続税路線価は令和8年分で67,000円/㎡(路線価図06020)。有効宅地97.3㎡に掛けて652万円になります。更地なので建物の積算価格はありません。路線価は令和6年60,000円 → 令和7年64,000円 → 令和8年67,000円と、2年で11.7%上がっています。
この物件は旗竿地です。区画図の形状は南西端に幅2.00m・奥行約2.5mの入口(竿)を持つL字型で、幅4.0mの私道に接道幅2.00mで接しています。
竿の面積の読み方が、この判定の要点でした。当サイトは通常、竿の寸法が分からない場合に「幅3m×奥行10m=30㎡」という目安を当てます。ところがこの物件で30㎡を控除すると有効宅地は72.37㎡、積算割合は69.3%で80%を割ってしまいます。区画図に竿の実寸が書かれているため、目安ではなく実測を採りました。
実測の手順は次のとおりです。区画図を2倍に拡大して各辺を測り、記載寸法(2.00・10.80・5.98・6.25・7.71・12.06)と私道幅4.0mの表記で図上スケールを1mあたり72〜76ピクセルに較正しました。そのうえでシューレース法で面積を計算し直すと102.1〜103.3㎡となり、区画図の記載102.37㎡と誤差1%以内で一致します。この較正から竿は幅2.00m×奥行2.42〜2.53m=4.8〜5.1㎡と読めました。保守側の5.1㎡を控除して有効宅地97.3㎡としています。
竿は敷地102.37㎡の内側にあり、敷地そのものが4.0mの私道に接道幅2.00mで直接接しています(区画図の2.00mの寸法線が敷地ポリゴンの辺そのもので、私道はポリゴンの外側、私道負担は「無」)。別筆の専用通路を介して道路に出る形ではないため、当サイトの基準では対象になる型です。
代表値は保守側の67Dを採りました。咲が丘4丁目は路線価図6面にまたがり、掲載住所が町丁目までで地番がないため、掲載HTMLの座標で位置を推定しています。この座標は国土地理院の住所検索で得た「咲が丘四丁目」から東へ約70m、三咲駅からの直線距離は約894mで掲載の徒歩11分(約880m)と整合するため、駅ではなく物件側の代表点と判断しました。咲が丘4丁目の区画道路の帯は67Dから75D(最頻値は71Dから72D)ですが、この物件は行き止まりの4m私道に接道幅2mで接する袋路型なので、同種の袋路に付されている帯の最低値67Dを採っています。
感度としては、68Dで94.5%、最頻値の71Dなら98.7%、72Dなら100.1%。帯のどの値を採っても80%を大きく上回るので、図の特定に誤差(06020か06021の左端か)があっても結論は変わりません。隣接する図06021側の咲が丘4丁目の同種の袋路も60D→64D→67Dと3年分が完全に一致することを、同じクリップの3年並置レンダリングで確認しています。借地権割合の記号はいずれもDです。
写真は掲載4枚(前面道路を含む現地写真1枚・現地土地写真2枚・区画図1枚)をすべて高解像度で取得しました。原寸が452×600程度と小さいため、3倍から8倍に拡大して確認しています。
敷地内は一面の草地で平坦です。前面の私道から敷地への段差は、入口に黒いゴム製の段差スロープ(規格10cm級)が置かれていて約0.10mから0.15m。竿部分に平板の飛び石が4〜5枚ありますが、私道から主要部までの総上りは0.3m未満です。
竿の両側にはブロック塀があり、通路側の見え高は約1.0mから1.2m(ブロック5〜6段)あります。ただし北西側の塀は末端で切れていて、そこで隣地のコンクリート土間と通路の土間が段差なく続いていることを8倍拡大で確認しました。土留め高はほぼ0mです。南東側の塀も壁脚まで草が直接生えていて、化粧穴あきブロック(通気ブロック)を使った境界塀なので土留めとしては機能していません。
奥(北東)の境界は、隣家(白い2階建て)の基礎と化粧ブロック帯が敷地側から約0.8mから0.9m露出しています。腰窓の見付幅1650mmと見付高1100mmの2つを基準にクロスチェックし、上限値の0.9mを採っても1m未満です。隣家の外壁下端が隣地の地盤面の上限なので、土留め高は0.9m以下で確定します。窓台高(床上0.85m+基礎立上り0.45m)から逆算すると隣家の地盤と本敷地はほぼ同レベルで、実際の土留め高は0mから0.3m程度とみられます。
国土地理院の5mレーザ測量データでも、物件周辺60m四方を49点実測して28.6mから29.5m(中心30m四方は28.6mから28.8m)、200m四方25点でも27.7mから29.5mでした。下総台地の上の平坦地で、1m級の擁壁や段差が成立する地形ではありません。
一点、確認できていないことがあります。前面道路が区画図で「私道 4.0m」と表記されているだけで、位置指定道路や42条2項道路といった注記がありません。建築基準法上の道路に当たるかどうかは掲載からは確認できず、再建築の可否に直結する項目です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。