【积算93.1%】千叶县船桥市・三咲站步行11分钟的土地

京成松户线「三咲」站步行11分钟、位于千叶县船桥市咲丘4丁目的售地，售价700万日元。土地102.38㎡(登记・约31坪)，为更地且无建筑条件。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%・容积率100%。

积算评估为93.1%。令和8年份继承税路线价为67,000日元/㎡(路线价图06020)，乘以有效宅地97.3㎡得652万日元。由于是更地，没有建筑积算价格。路线价从令和6年60,000日元、令和7年64,000日元到令和8年67,000日元，2年上涨11.7%。

本物件是旗杆地。区划图的形状为西南端带有宽2.00米、进深约2.5米入口(杆部)的L形，以2.00米的接道宽度临接宽4.0米的私道。

如何读取杆部的面积，是本次判定的要点。本站通常在杆部尺寸不明时套用「宽3米×进深10米＝30㎡」的经验值。但本物件若扣除30㎡，有效宅地为72.37㎡、积算比率69.3%，将低于80%。由于区划图上标有杆部的实际尺寸，我们采用了实测而非经验值。

实测的步骤如下。将区划图放大2倍测量各边，以标注尺寸(2.00・10.80・5.98・6.25・7.71・12.06)和私道宽4.0米的标记，将图上比例尺校准为每米72〜76像素。在此基础上用鞋带公式重新计算面积，得到102.1〜103.3㎡，与区划图标注的102.37㎡误差在1%以内。由该校准可读出杆部为宽2.00米×进深2.42〜2.53米＝4.8〜5.1㎡。我们扣除保守侧的5.1㎡，得有效宅地97.3㎡。

杆部位于宅地102.37㎡的内侧，宅地本身以2.00米的接道宽度直接临接4.0米的私道(区划图上的2.00米尺寸线就是宅地多边形的一条边，私道位于多边形之外，私道负担记载为「无」)。并非经由另一笔的专用通路通往道路的形态，因此按本站的标准属于对象。

代表值采用保守侧的67D。咲丘4丁目横跨6张路线价图，由于所在地只公开到町丁目、没有地番，我们以刊登HTML中的坐标推定位置。该坐标位于国土地理院地址检索所得「咲丘四丁目」以东约70米，距三咲站直线约894米，与刊登的步行11分钟(约880米)相符，因此判断这是物件本身的代表点而非车站坐标。咲丘4丁目区划道路的价格带为67D至75D(最频值71D至72D)，但本物件临接死胡同的4米私道、接道宽度2米，属袋路型，因此采用了同类死胡同所标注价格带的最低值67D。

关于敏感度：68D为94.5%，最频值71D为98.7%，72D为100.1%。价格带中的任何数值都远高于80%，因此图幅识别的误差不会改变结论。我们还以同一剪辑的3年并置渲染确认，邻接的图06021一侧咲丘4丁目的同类袋路也是60D→64D→67D，3年份完全一致。借地权比例符号均为D。

照片方面，我们以高分辨率取得了刊登的全部4张(含前面道路的现场照片1张・现场土地照片2张・区划图1张)。原图仅约452×600，因此放大3至8倍进行确认。

宅地内为一片草地且平坦，没有倾斜地、法面、养护布或切土斜坡。前面私道到宅地的落差处，入口放有黑色橡胶制的缓坡垫(10厘米级规格)，落差约0.10至0.15米。杆部有4〜5块平板踏石，但从私道到主要部分的总上升不足0.3米。

杆部两侧有砌块墙，从通路一侧看的可见高度约1.0至1.2米(砌块5〜6层)。但西北侧的墙在末端断开，我们以8倍放大确认在该处邻地的混凝土地坪与通路的地坪无落差地连续——挡土高实质为0米。东南侧的墙也是草直接长到墙脚，使用带装饰孔的砌块(通气砌块)砌成的界墙，不具备挡土功能。

里侧(东北)边界处，邻宅(白色2层建筑)的基础与装饰砌块带从宅地一侧露出约0.8至0.9米。以宽1650毫米、高1100毫米的窗户为基准交叉核对，即使取上限0.9米也不足1米。邻宅外墙的下端即为邻地地盘的上限，因此挡土高确定在0.9米以下；从窗台高度反推，两侧地盘几乎同高，实际的挡土高约为0至0.3米。

国土地理院的5米激光测量数据也一致：60米见方内实测49点为28.6至29.5米(中心30米见方为28.6至28.8米)，200米见方25点也为27.7至29.5米。这是下总台地上的平坦地，并非会产生米级挡土墙或落差的地形。

有一点尚未确认。区划图对前面道路仅标记为「私道 4.0米」，没有位置指定道路或42条2项道路之类的注记。是否属于建筑基准法上的道路，无法从刊登内容确认，而这直接关系到能否重建。