【積算97.0%】東京都府中市・東府中駅 徒歩14分の土地

京王線・競馬場線「東府中」駅から徒歩14分、東京都府中市若松町4丁目に出た3,980万円の売地です。土地は掲載により128.02㎡(公簿)と127.5㎡(実測・約38.6坪)で分かれており、当サイトは保守側の127.5㎡を採っています。古家ありの更地渡し、建築条件なし。用途地域は準住居地域で建ぺい率60%・容積率300%です。

積算評価は97.0%でした。相続税路線価は令和8年分で330,000円/㎡(路線価図59044)。有効宅地117.0㎡に掛けて3,861万円になります。更地渡しなので建物の積算価格はありません。路線価は令和6年275,000円 → 令和7年310,000円 → 令和8年330,000円と、2年で20.0%上がっています。

この物件は旗竿地です。東側の公道(新小金井街道・幅員18mの都道)に間口2.0mで接する敷地延長で、区画図から竿は道路境界線2,020mm×隣地境界線5,043mm/5,080mmの帯状、面積は台形計算で約10.2㎡と読めました(緑塗り面積のピクセル比では約9.8㎡)。保守側に10.5㎡を控除して有効宅地117.0㎡としています。私道負担は楽待・SUUMOとも「無」なので私道分の控除はありません。

ここが最大の論点です。間口2.0mは建築基準法43条の接道義務(2m以上)を満たしますが、東京都建築安全条例では共同住宅・長屋・店舗といった特殊建築物に必要な接道長さがこれでは足りません。つまり容積率300%は事実上使い切れず、建てられるのは戸建てが前提になります。掲載の建物プラン例も2階建ての戸建てです。準住居地域で容積300%という数字だけを見て収益物件の敷地として評価すると、実態から離れます。

所在地は楽待では「若松町」までで丁目が非公開でしたが、SUUMOに同一物件(価格3,980万円・東府中駅徒歩14分・接道「東18m幅(接道幅2m)」)が出ており、そちらで「若松町4丁目」まで判明しました。さらにSUUMO記載の若松小学校350m・浅間中学校1,200m、楽待記載のサミットストア府中若松店徒歩9分・府中の森公園徒歩8分・東府中駅徒歩14分で多辺測量すると、物件は若松町4丁目の2〜3番付近に絞られます。

国土地理院の街区検索で若松町四丁目1〜6番の代表点はいずれも経度139.4977から139.4987で、新小金井街道(実測 経度139.4989)の西側です。つまり道路が敷地の東側にあたり、掲載の「公道 東18.00m」と方位・幅員(都道248号・両側歩道付き)が一致します。路線価図は59044の街区番号を4点座標化して較正し、隣接する59043も若松町4丁目の街区で較正して、図をまたがずに位置を確定しました。

採った代表値は新小金井街道の人見街道交差点以北の区間330Dです。感度としては、隣接区間の南側360Dなら105.8%、街区内側の生活道路270Dを誤って採っても79.4%、竿の控除を倍の21㎡にしても88.3%、控除ゼロなら105.7%。接道する18m公道の値を使う限り80%は大きく上回ります。借地権割合の記号はDです。

写真は楽待側に1枚もありませんでした。掲載に元からないことを確認したうえで他サイトを当たり、SUUMOの同一物件から前面道路を含む現地写真1枚・現地土地写真2枚・区画図を取得して目視しています。

前面道路は両側に歩道と植樹帯・ガードパイプが整備された幅員18mの幹線で、歩道面と沿道の建物・敷地が完全に同レベルです。道路から敷地への段差も階段もありません。竿部分の進入路も歩道と面一のアスファルトで平坦です。

敷地は古家が解体済みで、防草シートを敷いた完全な平坦地でした。隣地境界は3方向ともブロック塀ですが、いずれも両側の地盤が同レベルの境界塀で土留めとしては機能していません。北西側の塀は敷地側から見えるのが3〜4段(壁高0.6mから0.8m)、東南側は普通ブロック4段に透かしブロック1段を載せた計5段(壁高約1.0m)ですが、最上段が透かしブロックで向こう側が透けて見えます。背面に土がない証拠なので、土留め高は実質0mです。擁壁・法面・切土斜面・養生シートは一切ありません。

裏付けとして国土地理院の1mレーザ測量データで実測しました。前面道路51.2m・敷地端51.6m・敷地中央51.6mから51.8m、若松町4丁目1〜4番一帯が51.7mから52.3m。道路と敷地の高低差は0.4mから0.6mで、周辺150m四方でも最大1.1mしかありません。

なお、この物件は楽待(仲介)とSUUMO(売主直売・仲介手数料不要)の2ルートが同時に掲載されています。土地面積も128.02㎡(公簿)と127.5㎡(実測)で分かれており、当サイトは狭い方を採っています。