【积算97.0%】东京都府中市・东府中站步行14分钟的土地

京王线・赛马场线「东府中」站步行14分钟、位于东京都府中市若松町4丁目的售地，售价3,980万日元。土地面积在两份刊登中分别为128.02㎡(公簿)与127.5㎡(实测・约38.6坪)，本站采用保守侧的127.5㎡。附有旧屋但按更地交付，无建筑条件。用途地域为准住居地域，建蔽率60%・容积率300%。

积算评估为97.0%。令和8年份继承税路线价为330,000日元/㎡(路线价图59044)，乘以有效宅地117.0㎡得3,861万日元。因按更地交付，没有建筑积算价格。路线价从令和6年275,000日元、令和7年310,000日元到令和8年330,000日元，2年上涨20.0%。

本物件是旗杆地。宅地以2.0米的面宽临接东侧的公路——宽18米的都道「新小金井街道」。从区划图可读出杆部为沿道路境界线2,020毫米×沿邻地境界线5,043/5,080毫米的带状，按梯形计算约10.2㎡(按图中着色面积的像素比计算约9.8㎡)。我们保守地扣除10.5㎡，得有效宅地117.0㎡。两份刊登的私道负担均记载为「无」，因此不作私道方面的扣除。

这里正是最大的论点。2.0米的面宽满足建筑基准法43条的接道义务(2米以上)。但按东京都建筑安全条例，这一长度不足以满足共同住宅、长屋、店铺等特殊建筑物所需的接道长度。也就是说容积率300%实际上无法用尽，能建的以独栋住宅为前提。刊登中的建筑方案示例也是2层独栋。若只看「准住居・容积300%」这一数字将其作为收益物件用地评估，就会偏离实际。

所在地在来源刊登中只公开到「若松町」，但SUUMO刊登有同一物件(3,980万日元・东府中站步行14分钟・接道记为「东侧18米宽道路(接道宽2米)」)，由此判明为「若松町4丁目」。再以两份刊登给出的距离——到若松小学350米、到浅间中学1,200米、到Summit Store府中若松店步行9分钟、到府中之森公园步行8分钟、到车站步行14分钟——进行多边测量，可将物件锁定在若松町4丁目的2〜3番附近。

若松町四丁目1〜6番的街区代表点经度均在139.4977至139.4987之间，位于新小金井街道(实测经度139.4989)以西。因此道路位于宅地东侧，与刊登的「公路 东18.00米」在方位和宽度(都道248号・两侧带人行道)上一致。我们以4个街区编号校准了图59044(0.986米/pt)，并以若松町4丁目的街区校准了相邻的图59043(1.110米/pt)，从而不跨图地确定了位置。

代表值采用新小金井街道人见街道交叉口以北路段的330D。关于敏感度：南侧相邻路段的360D为105.8%；即使误采街区内侧生活道路的270D也有79.4%；将杆部扣除加倍至21㎡为88.3%；完全不扣除则为105.7%。只要使用其所临接的18米公路的数值，就会远高于80%。借地权比例符号为D。

来源刊登没有任何照片。在确认这是刊登本身就没有、而非获取失败之后，我们查看了其他网站，从SUUMO对同一物件的刊登中取得了含前面道路的现场照片1张、现场土地照片2张和区划图。

前面道路是两侧设有人行道、植栽带和护栏的18米干线，人行道面与沿路的建筑和宅地完全同高。从道路到宅地没有落差也没有台阶，杆部的进入路也是与人行道齐平的沥青平坦路面。宅地本身旧屋已拆除，是铺着防草布的完全平坦地。

三个方向的邻地边界都是砌块墙，但两侧地盘均同高、并不挡土。西北侧的墙从宅地一侧可见3〜4层(每层20厘米规格，即墙高0.6至0.8米、挡土高0米)。东南侧是普通砌块4层加透空砌块1层、墙高约1.0米，但最上层是透空砌块、可以看到对面，这正是背面没有土的证据，因此挡土高实质为0米。挡土墙、法面、切土斜坡、养护布一概没有。

国土地理院的1米激光测量数据也印证了这一点：前面道路51.2米、宅地端51.6米、宅地中央51.6至51.8米，若松町4丁目1〜4番一带为51.7至52.3米。道路与宅地的高低差为0.4至0.6米，周边150米见方内最大也只有1.1米。

另外，本物件同时通过两条渠道刊登：来源网站上的中介，以及SUUMO上卖方直售(免中介手续费)。