【積算84.3%】千葉県船橋市・高根公団駅 徒歩6分の新築戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県船橋市高根台1丁目 |
| 最寄駅 | 京成松戸線 高根公団駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 84.3%積算 84.3% |
| 価格 | 4,890万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2026年11月築(築0年) |
| 土地面積 | 137.49㎡ |
| 建物面積 | 100.61㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 4,890万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 1,911万円 |
| 建物積算価格 | 2,213万円 |
| 積算価格合計 | 4,124万円 |
| 物件価格 | 4,890万円 |
| 積算割合 | 84.3% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
- 建物積算価格は運営者による手動評価額です。
- 2026年11月築(築0年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +7.7%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 130,000 | — |
| 2025年 | 135,000 | +3.8% |
| 2026年 | 140,000 | +3.7% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
接道が二方向とも幅員3.9mで4mに満たないのに、掲載にも区画図にもセットバックの記載がありませんでした。42条2項道路なら後退が必要になるため、区画図の間口から控除面積を算出した記録です。掲載画像は間取り図と区画図の2点だけで現地写真がありませんでした。
確認できていないこと
- 接道が北東3.9m・北西3.9mと二方向とも4m未満ですが、掲載にも区画図にもセットバックの記載がありません。42条2項道路であれば後退が必要になります。当サイトは中心振分けで0.98㎡を控除して積算84.3%としましたが、控除しない場合は84.6%です。道路の種別は行政窓口でのご確認をおすすめします。
- 現地写真が1枚もないため、擁壁・前面道路との段差・階段接道・連棟がいずれも未判定です。2026年11月完成予定の未完成物件なので撮影がまだの可能性が高く、完成後または現地でのご確認をおすすめします。
- 番地が公開されていないため、路線価は町丁単位での特定にとどまります。図上の街区番号を使った座標較正は、円内番号と街区の対応が隣接町丁のものと混在して縮尺が整合しなかったため断念しました。高根台1丁目に面する道路の帯は130Dから170Dで、この範囲では積算割合は80.2%から88.5%です。
- 新築のため建物の積算が満額で乗り、積算の約54%を建物が占めます。土地だけの積算割合は39.1%です。木造の法定耐用年数は22年なので、年数の経過に伴って積算割合は下がっていきます。
- 想定利回りと満室時の年収が掲載されておらず、問い合わせ制です。高根公団駅まで徒歩6分と駅は近い立地なので、周辺の賃料水準を別途ご確認ください。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
京成松戸線「高根公団」駅から徒歩6分、千葉県船橋市高根台1丁目に出た4,890万円の新築戸建てです。土地137.49㎡(公簿・約42坪)・建物100.61㎡、木造2階建て、2026年11月完成予定。現況は未完成で、引渡し時期は相談です。
積算評価は84.3%でした。内訳は土地が1,911万円、建物が2,213万円で、合計4,125万円になります。相続税路線価は令和8年分で140,000円/㎡(路線価図06080)。建物は木造の再調達単価220,000円/㎡・法定耐用年数22年で計算し、新築なので残存22年が満額で乗ります。路線価は令和6年130,000円 → 令和7年135,000円 → 令和8年140,000円です。
有効宅地は掲載の137.49㎡からセットバック見込みの0.98㎡を引いた136.51㎡としました。接道が北東3.9m公道・北西3.9mと二方向とも4m未満だからです。掲載にも区画図にもセットバックの記載はありませんが、42条2項道路であれば中心振分けで各0.05m((4.0−3.9)÷2)の後退が必要になります。区画図の間口(北東10.41m・北西9.21m)から北東0.52㎡+北西0.46㎡=0.98㎡を控除しました。控除しない場合(137.49㎡)の積算割合は84.6%で、どちらを採っても80%以上なので結論は変わりません。
高根台1丁目は路線価図4面(06066・06067・06080・06081)にまたがります。高根台1丁目の街区は1番から19番までなので、国土地理院のアドレスAPIで全19街区の座標を取得して範囲(東西約360m×南北約490m、高根公団駅の北東側)を確定しました。
各図で高根台1丁目に面する区画道路の値は、駅側の06081が145D・155D・160D・165D・170Dと商業系の180Dから220D、北端の06067(1番周辺)が130D・135D・140D・150D・155D、西端の06080(12番前)が140Dです。この物件は3.9m公道2本に接する住宅地の小路なので、高根台1丁目の道路で実際に確認できた最低値である140Dを保守側の代表値として採り、同一路線を3年分目で追いました。
図上の街区番号を使った座標較正も試みましたが、円内番号と街区の対応が図によって隣接町丁のものと混在し、2点間の縮尺が整合しなかったため採用していません。感度は控除後面積で125D(帯の最低想定)でも80.2%、155Dで88.5%と、想定しうる帯のどこを採っても80%を上回ります。借地権割合の記号はDです。
この物件も現地写真が1枚もありません。掲載の画像は間取り図と区画図の2点だけで、外観も前面道路もありません。2026年11月完成予定の未完成物件なので、撮影がまだの可能性が高いとみています。したがって擁壁の有無と土留めの高さ、前面道路との段差、階段接道、連棟かどうかは、いずれも判定できていません。
区画図から読めたことは記しておきます。北東3.9m公道と北西3.9m公道に挟まれた角地で、北西角に2.98mの隅切りがあります。敷地は北辺10.41m・東辺10.86m・南辺12.51m・西辺9.21mの整形です。道路から直接、縦2台分の駐車スペース(有効幅3.2m)を取る配置で、玄関前にアプローチの階段記号は描かれていません。旗竿地ではなく竿部分もありません。区画図に42条の号数・道路中心線・セットバック線の図示はありません。
地形は国土地理院の5mレーザ測量データで補いました。高根台1丁目の2番・12番・15番の周辺を60m四方で実測すると起伏はそれぞれ0.9m・1.0m・1.1mと極めて平坦で(旧高根台団地の造成地です)、隣接10mあたりの高低差は最大0.3m程度でした。1m以上の段差や擁壁を示す急変は検出されていません。ただし番地が非公開のため、物件そのものの地盤ではありません。
新築なので建物の積算価格が満額(2,213万円)で乗り、積算の約54%を建物が占める構成です。土地だけの積算割合は39.1%で、今回の新築3件のなかでは土地の比率が最も高い構成です。角地なので建ぺい率の角地緩和も期待できます。
想定利回りと満室時の年収は掲載されておらず、問い合わせ制です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。