【积算84.3%】千叶县船桥市・高根公团站步行6分钟的新建独栋
物业概要
| 所在地 | 千叶县船桥市高根台1丁目 |
| 最近车站 | 京成松户线 高根公团站 |
| 步行 | 步行6分钟 |
| 积算比例 | 84.3%积算 84.3% |
| 价格 | 4,890万日元 |
| 物业类型 | 独栋住宅 |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 2026年11月建成(房龄0年) |
| 土地面积 | 137.49㎡ |
| 建筑面积 | 100.61㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 4,890万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 1,911万日元 |
| 建筑积算价格 | 2,213万日元 |
| 积算价格合计 | 4,124万日元 |
| 物业价格 | 4,890万日元 |
| 积算比例 | 84.3% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
- 建筑积算价格为运营者手动评估值。
- 2026年11月建成(房龄0年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +7.7%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 130,000 | — |
| 2025年 | 135,000 | +3.8% |
| 2026年 | 140,000 | +3.7% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
接道的两个方向都是3.9米、不足4米，但刊登与区划图都没有后退的记载。若为42条2项道路则需要后退，因此这是依据区划图的面宽计算扣除面积的记录。刊登图片只有户型图和区划图，没有现场照片。
尚未确认的事项
- 接道为东北3.9米、西北3.9米，两个方向都不足4米，但刊登与区划图都没有后退的记载。若为42条2项道路则需要后退。本站按中心分摊扣除0.98㎡得积算84.3%，不扣除则为84.6%。道路的种别建议向市政部门确认。
- 由于完全没有现场照片，挡土墙、与前面道路的落差、台阶接道以及连栋与否均未判定。竣工时间定在2026年11月，很可能尚未拍摄，建议在竣工后或现场确认。
- 由于地番未公开，路线价只能确定到町丁单位。用图上街区编号进行坐标校准的尝试，因圆圈内编号与邻接町丁的混杂、比例尺无法吻合而放弃。面向高根台1丁目的道路价格带为130D至170D，在此范围内积算比率为80.2%至88.5%。
- 由于是新建，建筑积算全额计入，约占积算的54%；仅凭土地的积算比率为39.1%。木结构的法定耐用年数为22年，随着年数推移积算比率会下降。
- 预想收益率与满租时年收入未予刊登，需咨询。到高根公团站步行6分钟、车站较近，请另行核对周边的租金水准。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
京成松户线「高根公团」站步行6分钟、位于千叶县船桥市高根台1丁目的新建独栋住宅，售价4,890万日元。土地137.49㎡(公簿・约42坪)、建筑100.61㎡，木结构2层，预计2026年11月竣工。现状为未完成，交付时期面议。
积算评估为84.3%。构成为土地1,911万日元、建筑2,213万日元，合计4,125万日元。令和8年份继承税路线价为140,000日元/㎡(路线价图06080)。建筑按木结构重置单价220,000日元/㎡、法定耐用年数22年计算，因是新建，剩余22年全额计入。路线价为令和6年130,000日元、令和7年135,000日元、令和8年140,000日元。
有效宅地取刊登的137.49㎡减去后退预估0.98㎡后的136.51㎡。因为接道为东北3.9米公路与西北3.9米，两个方向都不足4米。刊登与区划图都没有后退的记载，但若为42条2项道路，则需按中心分摊各后退0.05米((4.0−3.9)÷2)。依据区划图的面宽(东北10.41米・西北9.21米)，计为东北0.52㎡加西北0.46㎡＝0.98㎡。不扣除时(137.49㎡)积算比率为84.6%；无论采用哪一种都高于80%，结论不变。
高根台1丁目横跨4张路线价图(06066・06067・06080・06081)。高根台1丁目的街区只有1番至19番，因此我们用国土地理院的地址API取得全部19个街区的坐标，确定了范围(东西约360米×南北约490米，位于高根公团站东北侧)。
各图中面向高根台1丁目的区划道路数值为：车站一侧(06081)为145D・155D・160D・165D・170D以及商业系的180D〜220D；北端(06067、1番周边)为130D・135D・140D・150D・155D；西端(06080、12番前)为140D。由于本物件临接两条3.9米公路的住宅区小路，我们采用了在面向高根台1丁目的道路中实际确认到的最低值140D(140,000日元/㎡)作为保守侧的代表值，并追踪了同一路线的3年份数据。
我们也尝试了用图上街区编号进行坐标校准，但圆圈内编号与街区的对应关系因图幅不同而与邻接町丁的混杂，两点间的比例尺无法吻合，因此未予采用。关于敏感度，以扣除后面积计算，即使125D(可设想的最低值)也有80.2%，155D为88.5%。任何可合理设想的价格带都高于80%。借地权比例符号为D。
本物件同样没有任何现场照片。刊登中的图片只有户型图和区划图2张，既没有外观也没有前面道路。竣工时间定在2026年11月，因此我们认为很可能尚未拍摄。挡土墙及其挡土高度、与前面道路的落差、台阶接道以及连栋与否，均无法判定。
区划图中能读到的信息在此记录。这是夹在东北3.9米公路与西北3.9米公路之间的角地，西北角有2.98米的截角。宅地规整：北边10.41米・东边10.86米・南边12.51米・西边9.21米。布局是从道路直接设置纵向2台的停车位(有效宽3.2米)，玄关前没有绘出台阶符号。并非旗杆地，也没有杆部。区划图中没有绘出42条的号数、道路中心线或后退线。
地形方面，我们用国土地理院的5米激光测量数据补充。对高根台1丁目的2番・12番・15番周边以60米见方实测，起伏分别仅为0.9米・1.0米・1.1米，极为平坦(旧高根台团地的造成地)，相邻10米的高低差最大约0.3米。没有检测到表示1米以上落差或挡土墙的急剧变化。不过由于地番未公开，这并非物件本身的地盘。
由于是新建，建筑积算价格全额(2,213万日元)计入，占积算的约54%。仅凭土地的积算比率为39.1%，是本次评估的3件新建物件中土地比重最高的构成。由于是角地，也可期待建蔽率的角地放宽。
预想收益率与满租时年收入未予刊登，需咨询。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。