【積算83.6%】東京都板橋区・板橋区役所前駅 徒歩6分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都板橋区氷川町 |
| 最寄駅 | 都営三田線 板橋区役所前駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 83.6%積算 83.6% |
| 価格 | 9,100万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 5.22% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2019年12月築(築6年) |
| 土地面積 | 106.83㎡ |
| 建物面積 | 94.94㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 9,100万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 6,089万円 |
| 建物積算価格 | 1,519万円 |
| 積算価格合計 | 7,608万円 |
| 物件価格 | 9,100万円 |
| 積算割合 | 83.6% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥570,000/㎡ × 土地面積 106.83㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 94.94㎡ × 残存耐用年数16年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2019年12月築(築6年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +23.9%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 460,000 | — |
| 2025年 | 520,000 | +13.0% |
| 2026年 | 570,000 | +9.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
接道する私道に路線価が振られていない物件でした。相続税評価なら特定路線価を申請する類型です。隣接する区画道路の値を代表値に採りましたが、積算80%に必要な水準とのマージンが5.7%しかないため、その前提と感度を明示した記録です。
確認できていないこと
- 接道する私道に路線価が振られていないため、隣接する区画道路の570Dを代表値に採っています。積算80%に必要な539,264円/㎡とのマージンは5.7%しかなく、前面道路が5.4%下がるだけで基準を割ります。行き止まりの私道は接道条件が劣るぶん隣接区画道路より安い特定路線価が付くことが多いので、この数字は上振れ側の可能性があります。
- 接道が私道4.0mです。道路種別(位置指定道路か42条2項道路か)、掘削承諾・通行承諾の取得状況は掲載からは確認できません。再建築の可否に直結するため、行政窓口と仲介でのご確認が必要です。
- サブリースの解約が2027年1月31日付で予定されています。2026年12月27日よりサブリース賃料が月40万8,000円に改定される予定で、改定後の表面利回りは5.38%です。解約後の実勢賃料が想定を割ると利回りは下がります。1R×8戸の賃料水準は周辺相場でのご確認をおすすめします。
- 所在地が町名までの公開で地番が分かりません。路線価図上の街区番号20個を座標化したアフィン較正で氷川町11番と特定しており、残差は近傍12点で平均6.3m・最大11.4m、独立検証でも誤差21mですが、地番までの特定ではありません。
- 他サイトへの重複掲載の照合ができていません。同一物件が別サイトにも出ている場合、面積や築年月の数値が食い違うことがあります(当サイトは2026年8月30日にふじみ野市の物件で延床が451.55㎡と410.40㎡に割れている例を確認しています)。次の機会に再確認します。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
都営三田線「板橋区役所前」駅から徒歩6分、東京都板橋区氷川町に出た9,100万円の一棟アパートです。木造2階建て・2019年12月築(築6年)、総戸数8戸(1R×8戸)。土地106.83㎡(公簿)・延床94.94㎡。現況は満室稼働で、表面利回りは5.22%です。
積算評価は83.6%でした。内訳は土地が6,089万円、建物が1,519万円で、合計7,608万円になります。相続税路線価は令和8年分で570,000円/㎡(路線価図47090)。建物は木造の再調達単価220,000円/㎡・法定耐用年数22年で計算し、築6年・残存16年から1,519万円です。路線価は令和6年460,000円 → 令和7年520,000円 → 令和8年570,000円と、2年で23.9%上がっています。
なお楽待の表記は「築7年」ですが、2019年12月から2026年8月までは80か月で満6年です。当サイトは満年数で計算しているため残存を16年としています。
この物件で最も注意していただきたいのは、接道する私道に路線価が振られていないことです。接道は「私道 南西4.00m」で、行き止まりの私道のため路線価図に値がありません。相続税評価であれば税務署に申請して特定路線価を設定してもらう類型です。
そこで当サイトは、隣接する区画道路の570Dを代表値に採りました。採用の根拠は3つです。ひとつ目は、570Dが物件の属する街区(氷川町11番)の西側を画す最寄の値付き路線であること。ふたつ目は、同じ570Dの道路が11番・12番・17番・25番を囲んでいて、幹線(中山道・首都高沿いの810Cから1,140C)ではなく区画道路であること。三つ目は、2026年の周辺の帯450Dから600Cのなかで570Dが最頻値(3本)であることです。
ただしマージンは薄いです。積算80%に届くのに必要な路線価は539,264円/㎡で、採用値570,000円との差は5.7%しかありません。前面道路が5.4%下がるだけで80%を割ります。実務では行き止まりの私道に接する宅地は接道条件が劣るぶん、隣接区画道路より安い特定路線価が付くことが多いので、この数字は上振れ側の可能性があります。感度としては、南東側の590Cなら86.0%、南側の550Dでも81.3%。逆に2街区西の細街路帯(490D・480D・450D)を採ると74.2%から69.5%になりますが、これらは570D道路を挟んだ別街区で、最寄でも物件から約79m離れています。
位置の特定はこう進めました。氷川町は路線価図4面(47083・47084・47089・47090)にまたがるため、施設名からの推定は使わず、図中の街区番号(丸数字)20個を国土地理院のアドレスAPIで座標化し、同一図47090上だけでアフィン較正しました(縮尺約1.05m/pt)。近傍12点での残差は平均6.3m・最大11.4mで、較正に使う点の組み合わせを4通り変えても物件位置は数ポイント以内に収束します。500m離れた板橋区役所で独立検証しても誤差21mでした。さらに路線価図を同じ変換で国土地理院の標準地図タイルへ重ね、赤線と実際の道路が一致することも確認しています。結果、物件は氷川町11番、区立板橋第一小学校の西に隣接する住宅街区に落ちます。
有効宅地は掲載の106.83㎡をそのまま採りました。私道負担の欄は空欄ですが、ポイント欄に「土地面積106.83㎡(ほか私道負担部分81.94㎡×持分117/1,000有)」とあり、私道は別筆の共有持分(持分換算で約9.6㎡)で掲載面積には含まれません。当サイトは共有持分の私道が別筆の場合は控除しない扱いです。
写真は掲載5枚のうち現地写真4枚(外観2枚・建物間の通路1枚・前面道路1枚)を確認し、境界部は4倍から7倍に拡大して見ました。前面の私道はアスファルトで平坦、道路面と敷地の境はコンクリート縁石が1段だけで段差は約0.15mです(同じ写真に写る自転車のホイール径約0.68mと玄関ドア高約2.0mの2つを基準にクロスチェックし、幅0.10〜0.20mの上限0.20mを採りました)。
敷地西側の隣地境界に石積み調のブロック塀(全高0.8m程度)がありますが、塀の左右とも地盤が道路面と同レベルで土を留めていません。土留め高は0.2m未満で、境界塀の扱いです。建物間の通路写真も全面フラットで段差や階段はありません。敷地の周囲(前面・東側の小学校側・西側隣地・北側)のいずれにも、土留め高1m以上の擁壁、1m以上の接道段差、高低差1m以上の階段接道、法面や傾斜地は写っていませんでした。旗竿地ではなく建物が前面道路に直接面しており、独立棟で連棟でもありません。
裏取りとして国土地理院の1mレーザ測量データで敷地中心と周囲20m間隔の計9点を実測したところ、標高28.6mから28.9mで最大高低差は0.3mでした。1m級の段差なら1mレーザで埋没しないため、平坦という写真判定と一致します。
収益面では、現況は満室稼働で想定年間収入475万2,000円(月39万6,000円)、表面利回り5.22%です。ただしサブリースの解約が2027年1月31日付で予定されており、2026年12月27日よりサブリース賃料が月40万8,000円に改定される予定です(改定後の利回りは5.38%)。解約後の実勢賃料が想定を割ると利回りは下がります。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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