【积算83.6%】东京都板桥区・板桥区役所前站步行6分钟的整栋公寓

都营三田线「板桥区役所前」站步行6分钟、位于东京都板桥区冰川町的整栋公寓，售价9,100万日元。木结构2层，2019年12月建成(房龄6年)，总户数8户(1R×8户)。土地106.83㎡(公簿)、延床94.94㎡。现状为满租，表面收益率5.22%。

积算评估为83.6%。构成为土地6,089万日元、建筑1,519万日元，合计7,608万日元。令和8年份继承税路线价为570,000日元/㎡(路线价图47090)。建筑按木结构重置单价220,000日元/㎡、法定耐用年数22年计算，房龄6年、剩余16年，得1,519万日元。路线价从令和6年460,000日元、令和7年520,000日元到令和8年570,000日元，2年上涨23.9%。

另外，楽待标示为「房龄7年」，但从2019年12月到2026年8月为80个月、即满6年。本站按满年数计算，因此剩余年数取16年。

本物件最需要留意的是，其临接的私道没有标注路线价。接道为「私道 西南4.00米」，因是死胡同私道，路线价图上没有数值。在继承税评估实务中，这属于需向税务署申请设定特定路线价的类型。

因此本站采用了相邻区划道路的570D作为代表值，依据有三点。其一，570D是划定物件所属街区(冰川町11番)西侧边界的最近有值路线。其二，同一条570D道路环绕11番・12番・17番・25番，属区划道路而非干线(中山道・首都高沿线为810C至1,140C)。其三，在2026年周边450D至600C的价格带中，570D是最频值(3条)。

不过余量很薄。达到积算80%所需的路线价为539,264日元/㎡，与采用值570,000日元之差仅为5.7%。前面道路只要下降5.4%就会低于80%。实务中，临接死胡同私道的宅地因接道条件较差，往往会被赋予低于相邻区划道路的特定路线价，因此这个数字有偏高的可能。关于敏感度：东南侧的590C为86.0%，南侧的550D为81.3%。若采用西侧两个街区外的细街路带(490D・480D・450D)则为74.2%至69.5%，但那些位于570D道路对面的另一街区，最近的也距物件约79米。

位置确定的过程如下。冰川町横跨4张路线价图(47083・47084・47089・47090)，因此我们没有使用从设施名推定的方法，而是将图中印刷的20个街区编号用国土地理院的地址API坐标化，仅在图47090上进行仿射校准(比例尺约1.05米/pt)。邻近12点的残差平均6.3米、最大11.4米，将校准点组合更换4种后物件位置仍收敛在数个点以内。以500米外的板桥区役所独立验证，误差为21米。我们还用同一变换将路线价图叠合到国土地理院的标准地图瓦片上，确认红线与实际道路一致。结果，物件落在冰川町11番，即区立板桥第一小学西侧相邻的住宅街区。

有效宅地采用刊登的106.83㎡(公簿)，未作扣除。私道负担栏为空白，但卖点栏记有「土地面积106.83㎡(另有私道负担部分81.94㎡×持分117/1,000)」，私道是另一笔的共有持分(按持分换算约9.6㎡)，不包含在刊登面积之内。本站对以共有持分形式持有的另一笔私道不予扣除。

我们查看了刊登5张图片中显示现场的4张(外观2张、建筑间通路1张、含前面道路1张)，并将边界部分放大4至7倍。前面的私道是平坦的沥青路面，道路面与宅地之间只有一道混凝土路缘石，落差约0.15米——以同一画面中直径约0.68米的自行车轮和2.0米的玄关门高交叉核对，得0.10至0.20米，取上限0.20米。

西侧邻地边界有一道石砌纹样的砌块墙(全高约0.8米)，但墙的两侧地盘都与道路面同高，并未挡土。挡土高不足0.2米，属界墙。建筑间的通路照片也全面平坦，没有落差或台阶。宅地周围(前面、东侧的小学一侧、西侧邻地、北侧)任何一处都没有出现挡土高1米以上的挡土墙、1米以上的接道落差、高低差1米以上的台阶接道，或法面与倾斜地。并非旗杆地，建筑直接临接前面道路，且为独立栋而非连栋。

作为佐证，国土地理院的1米激光测量数据在宅地中心及周围20米间隔的共9点实测为28.6至28.9米，最大高低差0.3米。米级落差不会在1米激光数据中埋没，因此与照片的判定一致。

收益方面，现状为满租，预想年收入475万2,000日元(月39万6,000日元)，表面收益率5.22%。不过售后包租(sublease)预定于2027年1月31日解约，自2026年12月27日起包租租金将调整为月40万8,000日元(调整后收益率5.38%)。若解约后的实际市场租金低于预想，收益率会下降。