【積算97.0%】埼玉県川越市・霞ヶ関駅 徒歩6分の売地
物件概要
| 所在地 | 埼玉県川越市大字的場2361-21、2361-22 |
| 最寄駅 | 東武東上線 霞ヶ関駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩6分 |
| 積算割合 | 97%積算 97% |
| 価格 | 880万円 |
| 物件種別 | 土地 |
| 土地面積 | 74.7㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| SUUMO | 880万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 853万円 |
| 建物積算価格 | - |
| 積算価格合計 | 853万円 |
| 物件価格 | 880万円 |
| 積算割合 | 97% |
計算根拠
- 土地積算価格は運営者による手動評価額です。
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: ±0.0%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 115,000 | — |
| 2025年 | 115,000 | ±0.0% |
| 2026年 | 115,000 | ±0.0% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
地番まで公開されている物件でしたが、国土地理院のアドレスAPIが返す座標が約190mずれていました。掲載の周辺施設の距離と突き合わせて気づき、路線価図の地番注記から座標系を較正し直した記録です。そのまま使っていれば誤った路線価帯を採るところでした。
確認できていないこと
- 南西側の前面道路が幅員約3.9mで4mに届きません。掲載にはセットバックの明記も道路種別(42条2項道路か否か)の記載もないため、当サイトは中心後退を概算して0.47㎡を控除しています。実際の後退面積と道路種別は行政窓口と仲介でのご確認が必要です。
- 他サイトと売主の自社サイトでの裏取りができていません。評価時にWeb検索の枠を使い切っていたためです。同一物件が別サイトにも出ている場合、接道条件やセットバックの記載が補える可能性があります。次の機会に再確認します。
- 古家が残っていますが、構造・延床面積・築年月の掲載がありません。そのため当サイトは建物を評価していません。解体費用の見積もりと、古家の状態はご自身でのご確認が必要です。
- 対象の街区は東武東上線の北側にあたります。線路との近接度(騒音)は掲載からは判断できないため、現地でのご確認をおすすめします。
- 周辺施設はOpenStreetMapから、路線価図の地番注記で確定した街区の座標を基準に取得したものです。徒歩分数は駅からの直線距離を80m/分で換算した目安で、実際の歩行距離とは異なります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
東武東上線「霞ヶ関」駅から徒歩6分、埼玉県川越市大字的場2361-21・2361-22に出た880万円の売地です。土地74.70㎡(22.59坪)の角地で、古家が残っていますが建築条件は付いていません。販売は1区画で、価格も面積も単一表記です。
積算評価は97.0%でした。古家の構造・延床・築年月が掲載にないため建物は評価せず、土地だけの数字です。相続税路線価は令和8年分で115,000円/㎡(路線価図26032)、有効宅地は74.23㎡で853万6,450円になります。これを価格880万円で割って97.0%です。路線価は令和6年・令和7年・令和8年とも115,000円で変わっていません。
有効宅地は掲載の74.70㎡から0.47㎡を引きました。南西側の前面道路が公道で幅員約3.9mと4mに0.1m足りないためです。建築基準法42条2項道路であれば再建築時に中心後退が必要で、(4.00−3.90)÷2=0.05mを接道幅9.39mに掛けた0.47㎡を控除しています。掲載にはセットバックの明記も道路種別の記載もないので、これは当サイトの概算です。控除しない場合は97.6%で、どちらでも結論は変わりません。
位置の特定では、国土地理院のアドレスAPIの座標が約190mずれていました。この物件の所在地は地番まで公開されているので、通常ならアドレスAPIで座標化すれば済みます。ところが「的場2361番地」として返ってきた点(35.927914, 139.439392)からヤオコー川越霞ケ関店までを測ると275m、クリエイトまで434mとなり、掲載の道路距離118m・322mを上回ってしまいます。直線距離が道路距離を超えるのは物理的にあり得ないので、この座標は採りませんでした。
代わりに路線価図の地番注記を直接読みました。図26032の下部で「2361-16」「2361-18」「2361-19」「2361-23」の地番が判読でき、対象の2361-21・2361-22と同じ本番の街区を特定できます。図の座標系は、700dpiまで拡大して判読した名細郵便局の記号と、真南の隣接図にある霞ヶ関駅を使って較正しました。X方向62.5pt↔62.9m・Y方向298.7pt↔296.0mと両軸とも約1.0m/ptで揃い、線路の描画方位(図上119度に対し実測126度)からも北を上とした正射であることを確認しています。この較正で得た街区の座標は35.9265, 139.4408です。掲載の周辺施設5件(ヤオコー118m・クリエイト322m・下田保育園354m・名細郵便局416m・川越霞ヶ関北郵便局636m)から独立に多点測位した35.9267, 139.4411とは29mの差に収まりました。
なお対象の街区は東武東上線の北側にあたります。線路の南側にある丸数字の街区は「的場北1丁目」という別の町名なので、混同しないよう注意が必要です。
路線価は当該街区の東側を走る区画道路の115Dを採りました。周辺の帯は110Dから115Dで、西側の東西道路は令和6年・令和7年が110D、令和8年に115Dへ改定されています。帯の取り方では結論が変わりません。隣接の110Dを採っても92.8%、100,000円/㎡でも84.4%で、80%を割るには94,840円/㎡を下回る必要があります。東側約200mの県道(越生線)沿いは170Dから175Dと高いのですが、この物件が接するのは幅員4.3mと3.9mの区画道路なので採っていません。
写真は掲載5枚(前面道路を含む現地写真2枚・現地土地写真3枚)を原寸で取得し、部位ごとに拡大して見ました。角地の前面写真では古家のシャッター車庫が前面道路のアスファルトに直付けで、敷地と道路はほぼ同じ高さです。高さ10〜15cm程度のコンクリート犬走りがあるだけでした。別方向の前面写真でも建物の基礎が道路面に接していて段差はありません。
敷地の周囲で擁壁らしい壁は1面だけです。砂利面から天端まで、化粧ブロック1段・平ブロック約2.8段・笠木で約3.8段。ブロックの規格(高さ20cm×幅40cm)を使い、同じ写真の中で横目地の間隔90ピクセルと縦目地の間隔180ピクセルが2対1になることで尺度を較正し(4.5ピクセル/cm)、土留め高は約0.76mと推定しました。読み取りの幅は0.70mから0.84mで、上限の0.84mを採っても1mには届きません。壁の手前の砂利面は隣のアスファルトと段差なく続いているので、砂利面は道路と同じ高さです。
国土地理院の標高データで敷地の周辺約170m四方を49点実測したところ、22.20mから23.80mで勾配は約1%でした。25mから50mの範囲での変動も0.2mから0.5mにとどまり、1m級の段差や法面はありません。写真に写る金属階段は建物の2階へ上がる外部階段で、基部が道路面にあるため道路から敷地へ上がる階段ではありません。旗竿地でもなく、東側の公道に8.91m、南西側の公道に9.39m接する角地です。
生活の面では、ヤオコー川越霞ケ関店が約120mと近く、駅前にドラッグストア・コンビニ・飲食店がまとまっています。上水道・公共下水・都市ガスは引き込み済みです。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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