【积算97.0%】埼玉县川越市・霞关站步行6分钟的售地

位于埼玉县川越市大字的场2361-21・2361-22、东武东上线「霞关」站步行6分钟的880万日元售地。土地74.70平方米(22.59坪)的角地，虽留有旧房但不附带建筑条件。销售为1个区划，价格与面积均为单一表记。

积算评价为97.0%。由于刊载中没有旧房的构造、建筑面积与建成年月，我们未对建筑物估值，这个数字只反映土地。继承税路线价为令和8年的115,000日元/平方米(路线价图26032)，有效宅地面积74.23平方米，得出853万6,450日元。除以售价880万日元即为97.0%。路线价在令和6年、7年、8年均为115,000日元，没有变动。

有效宅地是从刊载的74.70平方米中扣除0.47平方米得出的。因为西南侧的前面道路是公道，宽度约3.9米，比4米少0.1米。若为建筑基准法42条2项道路，重建时需要中心后退，因此按(4.00−3.90)÷2=0.05米乘以接道宽9.39米，扣除0.47平方米。刊载中既无后退的记载也无道路种别的记载，所以这是本站的估算。不扣除的情况下为97.6%，两种取法结论都不变。

在确定位置时，国土地理院地址API返回的坐标偏差约190米。这处物件的所在地公开到地番，通常用地址API转换坐标即可。然而从返回的点(35.927914, 139.439392)测量，到Yaoko川越霞关店为275米、到Create为434米，超过了刊载的道路距离118米与322米。直线距离不可能超过道路距离，因此我们没有采用这个坐标。

取而代之，我们直接读取了路线价图上的地番注记。在图26032的下部可以判读出「2361-16」「2361-18」「2361-19」「2361-23」的地番，由此确定了与对象2361-21・2361-22同一本番的街区。图的坐标系是用放大到700dpi判读出的名细邮局记号，与正南方相邻图上的霞关站进行校准的。X方向62.5pt对应62.9米、Y方向298.7pt对应296.0米，两轴独立都约为1.0米/pt；从铁路的绘制方位(图上119度对实测126度)也确认了这是以北为上的正射投影。由此得到的街区坐标为35.9265, 139.4408。从刊载的周边设施5处独立多点定位得到的35.9267, 139.4411，差距仅29米。

另外，对象街区位于东武东上线的北侧。铁路南侧带圆圈数字的街区属于「的场北1丁目」这一不同的町名，需要注意不要混淆。

路线价采用了该街区东侧的区划道路115D。周边的价格带为110D至115D，西侧的东西向道路在令和6年、7年为110D，令和8年上调为115D。价格带的取法不会改变结论。即使采用相邻的110D也有92.8%，100,000日元/平方米也有84.4%，要跌破80%需要低于94,840日元/平方米。东侧约200米的县道(越生线)沿线为170D至175D较高，但这处物件接临的是宽度4.3米与3.9米的区划道路，因此未予采用。

照片方面，我们以原始尺寸获取了刊载的5张(含前面道路的现场照片2张、现场土地照片3张)，并逐部位放大查看。角地的正面照片中，旧房的卷帘车库直接贴在前面道路的沥青上，宅地与道路几乎同高，只有高10至15厘米的混凝土散水。另一方向的正面照片中，建筑物基础也与路面相接，没有高差。

宅地周围类似挡土墙的墙面只有1处。从砾石面到顶端，为装饰砌块1层、平砌块约2.8层加压顶，约3.8层。使用砌块规格(高20厘米×宽40厘米)，并利用同一照片中横缝间隔90像素与纵缝间隔180像素呈2比1的关系校准比例尺(4.5像素/厘米)，推算挡土高度约0.76米。读取范围为0.70至0.84米，即使取上限也不足1米。墙前的砾石面与相邻沥青连续无高差，因此砾石面与道路同高。

用国土地理院的标高数据对宅地周边约170米见方实测49个点，结果为22.20至23.80米，坡度约1%。25至50米范围内的变动也仅0.2至0.5米，不存在1米级的高差或法面。照片中的金属楼梯是通往建筑物二层的室外楼梯，基部位于路面高度，并非从道路上到宅地的楼梯。也不是旗杆地，而是东侧接公道8.91米、西南侧接公道9.39米的角地。

生活方面，Yaoko川越霞关店约120米很近，站前集中了药妆店、便利店与餐饮店。上水道、公共下水与城市燃气均已引入。