【積算106.7%】千葉県千葉市中央区・学園前駅 徒歩15分の戸建

積算106.7%の内訳は土地671万円・建物1,463万円で、建物が68.6%を占めます。木造の法定耐用年数22年に対して2018年1月築=満8年なので残存14年、再調達価格220,000円/㎡×延床104.53㎡×14/22で1,463万円です。 この形は、築年月か延床面積の読み取りが1つずれるだけで結論が動きます。そこで掲載の物件概要表を直接確認し、築年月2018年1月・延床104.53㎡・構造木造がいずれも表に明記されていること、ロフトは延床に含まれないことを確かめました。あわせて建築確認番号(第17UDI1W建06267号)と長期優良住宅認定通知書の記載があるので、築年の裏取りはしやすい部類です。

位置は生実町2073番地の区画で確定しました。掲載HTMLに埋め込まれた座標(35.560646/140.14975)は同じブロック内に物件番号1112814918を含んでおり最寄り駅の座標ではないこと、国土地理院のアドレスAPIで引いた「千葉市中央区生実町2073番地」(35.560669/140.149704)との差がわずか5mであること、掲載備考にある私道の地番が「2073番1」「2073番6」であることの3点が符合します。 路線価図は02062です。図上の地番注記「2112-8」を較正点にすると縮尺は約0.96m/ptで、物件はそこから西へ約190m・北へ約42mの位置、図の北端寄りに載ります。この一帯の区画道路は50D・52D・53Dで、幹線側は57Dから71Dです。区画道路の最頻値のうち保守側の52D(52,000円/㎡)を代表値としました。

感度を確認しました。50Dを採ると105.4%、53Dなら107.4%、生実町全体の最低帯である46D(図02062の南部)でも102.9%、幹線沿いの最高帯71Dなら116%です。どの帯を採っても80%を大きく上回るため、帯の取り違えは結論を変えません。3年分は同じ図番号02062の同じ座標範囲を切り出し、道路の形状と地番の配置を目で突き合わせたうえで、令和6年49,000円 → 令和7年51,000円 → 令和8年52,000円と対応づけています。借地権割合の記号はD(60%)です。

土地129.06㎡(公簿)をそのまま有効宅地面積としました。私道負担面積の欄は「－」です。私道は2073番1(公衆用道路268㎡)と2073番6(雑種地2.69㎡)をそれぞれ持分14分の1で保有する形で、いずれも別筆であり掲載の土地面積には含まれていません。持分が分数で表記されている場合は別筆として控除しない扱いにしているため、ここでは控除していません。セットバックも「－」で、傾斜部分の記載もありませんでした。

掲載ギャラリーは全4枚(間取図1・外観2・周辺環境1)で、現地写真は西側外観の2枚だけでした。両方を開いて拡大確認しています。 前面の5.0m私道はフラットなアスファルトで、敷地のインターロッキング舗装が道路とほぼ面一です(段差は舗装の見切り2〜3cm程度)。擁壁・土留め・階段接道・法面はいずれもありません。普通車3台が並列で道路から直接乗り入れており、接道の段差はゼロと判断できます。北側の隣家も同レベルで建っており、境界に土留めは見えません。 ただし写真は西側からの2カットだけで、南・東・北の隣地境界は写り込んでおらず判定できていません。 法令上の制限に宅地造成等工事規制区域が入っているため、地形を国土地理院の5mレーザ測量データで補いました。物件座標の周囲40m四方を10m間隔で実測したところ、標高は南西23.7mから北東17.8mで、一帯が北東へ4〜8%の緩勾配になっています。区画の奥行13m相当では自然地盤で約1mの落差が生じうる地形です。写真で見える範囲の宅盤は平坦に造成されていますが、裏面の擁壁の有無は写真では確認できていません。

前面道路は西側5.0mの私道で接面10.0m、セットバックは「－」です。私道である以上、通行と掘削の承諾がどこまで取れているかは確認が要ります。用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%、高さ制限10m、地目は宅地、市街化区域です。法令上の制限は宅地造成等工事規制区域・法第22条区域内・高さ制限10m。汚水と雑排水は私設の下水管で、設備の不適合責任は免責とされています。がけ条例・擁壁・借地権・再建築不可の記載はいずれもありません。取引態様は専属専任媒介、情報公開日は2026年9月1日の新規掲載です。