【积算106.7%】千叶县千叶市中央区・学园前站步行15分钟的独栋住宅

积算106.7%的内訳为土地671万日元、建筑1,463万日元，建筑占68.6%。木造法定耐用年限22年，2018年1月建成即满8年，剩余14年，按再调达价格220,000日元/㎡×建筑面积104.53㎡×14/22计得1,463万日元。 这种形态下，建成年月或建筑面积只要读错一处，结论就会变动。因此我们直接核对了挂牌的物业概要表，确认建成年月2018年1月、建筑面积104.53㎡、结构木造均明载于表中，且阁楼不计入建筑面积。另有建筑确认编号（第17UDI1W建06267号）与长期优良住宅认定通知书的记载，建成年份属较易核实的类型。

位置确定为生实町2073番地的区块。三点相符：挂牌HTML中嵌入的坐标（35.560646/140.14975）所在区块内含物件编号1112814918，故并非最近车站的坐标；与国土地理院地址API查询「千叶市中央区生实町2073番地」（35.560669/140.149704）仅相差约5米；挂牌备注中的私道地号为「2073番1」「2073番6」。 路线价图为02062。以图上地号注记「2112-8」为校准点，比例尺约0.96米/pt，物件位于其西约190米、北约42米处，落在该图北端附近。这一带的区划道路为50D、52D、53D，干线一侧为57D至71D。代表值采用区划道路众数中保守一侧的52D（52,000日元/㎡）。

我们确认了敏感度。采用50D为105.4%，53D为107.4%，生实町全域最低档46D（图02062南部）仍为102.9%，干线沿线最高档71D则为116%。任何一档均大幅高于80%，故档位判读有误也不会改变结论。三年数据取自同一图号02062的同一坐标范围，通过目视比对道路形状与地号排列，对应为令和6年49,000日元、令和7年51,000日元、令和8年52,000日元。借地权比例符号为D（60%）。

有效宅地面积采用挂牌土地面积129.06㎡（公簿）。私道负担面积栏为「－」。私道为2073番1（公众用道路268㎡）与2073番6（杂种地2.69㎡），均按1/14持分保有，二者皆为独立地号，未计入挂牌土地面积。持分以分数表示时视为独立地号不予扣除，故此处未作扣除。退缩栏亦为「－」，也无倾斜部分的记载。

挂牌图库共4张（户型图1张、外观2张、周边环境1张），现场照片仅有西侧外观2张。我们逐张打开并放大确认。 前面5.0米私道为平整沥青路面，宅地的联锁块铺装与道路几乎齐平（高差仅为铺装收边的2〜3厘米）。无挡土墙、护土、阶梯接道或坡面。三辆普通轿车并排自道路直接驶入，接道高差可视为零。北侧邻宅亦为同一标高，境界处未见护土。 但照片仅为自西侧拍摄的2个画面，南、东、北侧的邻地境界未入镜，无法判定。 由于法令限制中含宅地造成等工事规制区域，我们以国土地理院5米激光测量数据补充了地形。对物件坐标周围40米见方以10米间隔实测，标高自西南23.7米至东北17.8米，一带向东北呈4〜8%的缓坡。在约13米的区块进深下，自然地面可能产生约1米落差。照片可见范围内的宅盘已平整造成，但背面是否有挡土墙无法确认。

前面道路为西侧5.0米私道，接面10.0米，退缩为「－」。既为私道，通行与挖掘的承诺取得到何种程度需要确认。用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率100%，高度限制10米，地目为宅地，位于市街化区域。法令上的限制为宅地造成等工事规制区域、法第22条区域内、高度限制10米。污水与杂排水采用私设下水管，设备的不适合责任免责。未见崖条例、挡土墙、借地权、不可重建的记载。交易形态为专属专任中介，情报公开日为2026年9月1日。