【積算83.8%】埼玉県川越市・新河岸駅 徒歩15分の一棟アパート

築年月が掲載の中で食い違っています。構造化された欄は1986年3月(築41年表記)ですが、注意事項欄には「築年月：栄荘 1977年3月、1980年4月」とあります。当サイトでは数値が食い違う場合に古いほうを採る方針のため1977年3月を採用しました。同一物件の別掲載も1977年3月・築50年と表記しており、こちらを裏付けています。 もっとも、どの年月を採っても木造の法定耐用年数22年を大きく超えるため建物の積算は0円で、評価結果は変わりません。

掲載の注意事項欄に「建蔽率オーバーの可能性あり」と売主側の記載があります。既存不適格の可能性があるということです。第二種住居地域で建ぺい率60%・容積率200%、延床と土地の比は約120%なので容積率のほうは充足しています。 稼働の内訳も書いておきます。栄荘は満室(住戸5戸・店舗1戸)、セイントハイツは空室が2部屋あります(住戸8戸・店舗事務所2戸)。16戸のうち3戸が店舗・事務所区画なので、賃貸付けの難易度は住戸だけの物件とは違います。

物件は砂新田1丁目12番で、路線価図26126の街区番号12の街区にあたります。掲載HTMLの座標と、国土地理院アドレスAPIで引いた「砂新田一丁目12番」が約30mで一致しました。さらに同じ図の街区番号6番から13番までの8点を座標化し、経緯度から図上の座標への変換を最小二乗で較正しています(残差は最大16m、縦横の縮尺がほぼ等方であることも確認しました)。この変換による12番の予測位置と、図上にある楕円囲みの12の実測位置は約5mで一致しました。

街区12を囲む路線は北東側の140Dと南西側の155Dの2本だけで、これより低い路線は街区の外周にありません。掲載の接道は「公道 南西6.00m」で、方位だけ見れば155D側に当たります。ただし155Dは通り名の付いた幹線筋の値なので、幹線に引っ張られないよう区画道路の最頻値である140,000円/㎡を保守側で採用しました。写真で見る前面道路も、センターラインのない幅6m程度の生活道路です。 155,000円/㎡を採れば92.8%、前年値の135,000円/㎡でも80.8%になります。3年分は同じ図で令和6年・7年・8年を取得し、北東側が130D→135D→140D、南西側が145D→150D→155Dと対応づけました。借地権割合の記号はD(60%)です。

掲載写真3枚に加えて、同一物件の別掲載(住所・価格・面積が同一)から6枚を補い、計9枚を目視しました。 前面の南西側は道路と敷地が完全に同レベルで、店舗のシャッターとガラス戸の敷居が舗装面から10〜15cm程度です(玄関ドアの高さ200cmを基準にクロスチェックしました)。北西側と南東側の隣地境界は、隣家の地盤も建物基礎も同レベルでした。北東側の背面にコンクリートブロック塀がありますが、塀の左右とも隣家1階の室外機と建物基礎が同レベルに見え、土を留めていない境界塀と判断しています。2棟間の通路は全面フラットな土間コンクリートで、奥まで段差がありません。左手の鉄骨外階段はアパート2階住戸への専用階段で、道路から敷地へ上がる階段接道ではありません。擁壁や法面はありませんでした。

土地407.18㎡(公簿・約123坪)をそのまま有効宅地面積としました。掲載の私道負担面積の欄は空欄で、私道負担の記載はありません。写真で前面道路に広く間口を取る整形地であることを確認しており、敷地延長の竿の部分はありません。傾斜部分の記載もありませんでした。 国土地理院の5mレーザ測量データでも、敷地中心13.8m・周囲40〜50mの8方位が13.1〜13.8mで、約100mの範囲でも標高差1.0mの緩傾斜です。1m級の段差が無いことを実測でも裏付けています。