【积算83.8%】埼玉县川越市・新河岸站步行15分钟的整栋公寓

位于东武东上线「新河岸」站步行15分钟的川越市砂新田1丁目，一宗6,800万日元的整栋公寓两栋打包出售。「Saint Heights」与「荣庄」两栋，土地407.18㎡、建筑490.53㎡，木造二层，总户数16户（1R 7户、2DK 9户，专有面积16.00〜47.00㎡）。预估年收入966万6,000日元，表面收益率14.21%。

积算评价为83.8%。继承税路线价为令和8年度140,000日元/㎡（路线价图26126），乘以土地407.18㎡得5,700万日元。因建成年份久远，建筑积算为0日元，故该数值仅由土地得出。

挂牌的注意事项栏中有卖方所载「可能超出建蔽率」。即存在既存不合格的可能性。第二种住居地域，建蔽率60%、容积率200%，建筑面积与土地之比约120%，容积率一侧则符合规定。

建成年月在挂牌内部存在出入。结构化栏位为1986年3月（标示房龄41年），而注意事项栏为「建成年月：荣庄 1977年3月、1980年4月」。本网站在数值出现出入时采用较早者，故采用1977年3月。同一物件的另一处挂牌亦标示为1977年3月、房龄50年，佐证了这一取值。不过无论采用哪一个年月，均大幅超过木造法定耐用年限22年，建筑积算皆为0日元，评价结果不变。

关于路线价的测定方法。物件为砂新田1丁目12番，位于路线价图26126的街区编号12的街区。挂牌HTML中的坐标与国土地理院地址API的「砂新田一丁目12番」相差约30米。我们进一步将同一图上街区编号6至13的8个点坐标化，以最小二乘法建立由经纬度至图上坐标的仿射变换（最大残差16米）。该变换所推算的12番位置与图上椭圆框12的实测位置相差约5米。

围绕街区12的路线仅有两条：东北侧140D与西南侧155D。挂牌的接道为「公道 西南6.00米」，仅从方位看应属155D一侧。但155D为附有路名的干线路段数值，为避免被干线拉高，我们保守采用区划道路的众数140,000日元/㎡。照片中所见的前面道路亦为无中线、宽约6米的生活道路。若采用155,000日元/㎡则为92.8%，即便采用前一年的135,000日元/㎡也有80.8%。

关于出租状况：荣庄为满租（住户5户、店铺1户），Saint Heights有2间空置（住户8户、店铺事务所2户）。16户中有3户为店铺・事务所区划，招租难度与纯住户物件不同。

照片方面，除挂牌的3张外，我们从同一物件的另一处挂牌补充了6张，合计目视9张。前面道路与宅地完全同一标高，店铺卷帘门与玻璃门的门槛高出铺装面约10〜15厘米（以入户门高200厘米为基准物交叉核对）。东北侧背面有混凝土砌块围墙，但围墙左右两侧邻宅一层的室外机与建筑基础均处同一标高，判断为并未挡土的境界围墙。两栋之间的通道为全面平整的水泥地坪。左侧的钢结构外楼梯是通往公寓二层住户的专用楼梯，并非由道路上至宅地的阶梯接道。

土地权利为所有权，地目为宅地，位于市街化区域。接道为公道・西南6.00米，未见私道负担的记载。亦未见不可重建、但书道路、崖条例的记载。无停车场，可交房时间需另行商谈，交易形态为专任中介。情报登录日为2026年8月31日。