【積算109.5%】東京都町田市・玉川学園前駅 徒歩8分の戸建

掲載10枚のうち現地写真は外観1枚だけで、側面と背面の写真がありません。区画図(実測図)も掲載されていません。 前面道路側について測れたことを書きます。敷地前面はコンクリートブロック塀で、その上に黒いアルミの目隠しフェンスが載っています。土留めの高さを2つの基準物で測りました。ひとつはブロックの規格で、拡大して横目地を数えると3段あり、ブロック幅40cmから画素あたりの長さを較正すると1段約21cm、3段で約63cmです。もうひとつはフェンスの規格で、上部のアルミフェンスは標準1.0mのパネルで、その高さとブロック部の比が約1.0対0.6でした。両方が一致して土留め高は約0.6mです。 玄関へは道路から数段上がります。玄関ドアの高さ200cmを基準に測ると、道路からポーチまで約0.75〜0.8mでした。当サイトは幅が出たときは上限値で判定していますが、0.8mを採っても1m未満です。

確認できていないのは隣地境界です。左右の側面と背面の写真が1枚もないため、そこに擁壁があるかどうか、あるとして土留めの高さがいくつかを判定できていません。当サイトは土留めの高さが1m以上の擁壁物件を除外していますが、その判定は敷地の周囲すべてを対象にするものなので、この物件はその一部しか確かめられていないことになります。 地形については、国土地理院の1mレーザ測量データで玉川学園5丁目の中心を10m間隔・100m四方で実測しました。起伏は20.2m、10mあたりの標高差は中央値1.0m・上位10%が3.3m・最大8.3mです。多摩丘陵の急斜面地で、隣地境界に1m以上の擁壁がある可能性は低くありません。ただしこれは丁目の重心での実測であって、この物件の敷地そのものではありません。地番が公開されていないため敷地を特定できませんでした。

玉川学園5丁目は路線価図が4面にまたがります。丁目の主要部は図60100で、この面の玉川学園5丁目のラベル周辺の区画道路から保守側の140Dを代表値としました。3年分は同じ図の同じ路線(ラベルから南西へ延びる区画道路)を目で追い、令和6年130,000円 → 令和7年135,000円 → 令和8年140,000円と対応づけています。

感度を確認しました。丁目内の帯は、図60100が125Dから165D、図60099の北西縁が125Dから140D、図60110の玉川学園前駅寄りの南東端が160Dから200Dです。丁目内で最も低い125Dを採っても積算は97.8%、駅寄りの160Dなら125.2%です。積算80%に必要な路線価は102,240円/㎡で、丁目内のどの路線もこれを上回っています。 借地権割合の記号は丁目内の全路線がD(60%)で、駅前の幹線のみC(70%)です。なお町田市には路線価が設定されていない倍率地域(相原町など)がありますが、玉川学園5丁目は4面いずれでも路線価が付されています。

構造は掲載上「ブロック2階建」です。当サイトではブロック造を再調達単価220,000円/㎡・法定耐用年数38年(税法上のコンクリートブロック造・住宅用)で評価しますが、築63年はこれを大幅に超えているため残存年数は0で、建物の積算は0円です。 ただしブロック造は融資の評価上、木造や鉄筋コンクリートとは扱いが異なることがあります。

接道状況の欄が空欄で、前面道路の方位・幅員・種別がいずれも掲載されていません。再建築が可能かどうかを掲載から確認できない状態です。 用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率40%・容積率80%、土地の権利は所有権、都市計画は市街化区域です。再建築不可・但し書き道路・がけ条例・借地権・私道負担の記載はいずれもありませんでした。建築条件も付いていません。間取りは3DK(1階がDK8.5帖+和室6帖+納戸2帖、2階が洋室7帖+和室7帖+バルコニー)、駐車場あり、庭付き。現況は空室で、満室時の利回りと年収は非公開です。内装は未改装で経年相応です(浴室はステンレス浴槽・タイル張り、洗面化粧台とキッチンは旧式、玄関は寄木床)。