【积算109.5%】东京都町田市・玉川学园前站步行8分钟的独栋住宅

刊登的10张照片中现场照片只有外观1张，没有侧面和背面的照片，也没有地块图(实测图)。 临路一侧：正面为混凝土砌块墙，上方为黑色铝制遮挡围栏。挡土高度用两种方法测量：砌块3层(以40厘米砌块宽校准后每层约21厘米)约63厘米；与标准1.0米围栏面板的比例约为0.6米。两者一致约0.6米。以200厘米玄关门为基准，道路到门廊的高差约0.75至0.8米，即使取上限也不足1米。

无法确认的是相邻地界。由于左右侧面和背面一张照片都没有，无法判断那里是否有挡土墙以及挡土高度。本站对1米以上挡土墙的排除判定以地块四周为对象，因此本物件只确认了其中一部分。 地形方面，用国土地理院1米激光数据以丁目中心为准按10米间隔、100米见方实测：起伏20.2米，每10米高程差中位数1.0米、上位10%为3.3米、最大8.3米。在多摩丘陵的陡坡上，相邻地界存在1米以上挡土墙的可能性不低，但地号未公开，无法与地块对应。

玉川学园5丁目跨越4张路线价图。丁目主要部分在图60100，我们从该图玉川学园5丁目标注附近的区划道路中取保守值140D作为代表值。三年数据在同一图上追踪同一路线(从标注向西南延伸的区划道路)：令和6年130,000日元、令和7年135,000日元、令和8年140,000日元。

我们做了敏感性确认。丁目内区间：图60100为125D至165D，图60099西北边缘为125D至140D，图60110靠近车站的东南端为160D至200D。取最低的125D积算仍有97.8%，取靠近车站的160D为125.2%。达到80%所需的路线价为102,240日元/㎡，低于丁目内所有路线。 借地权比例符号在丁目内所有路线均为D(60%)，仅站前干线为C(70%)。町田市存在未设定路线价的倍率地域(如相原町)，但玉川学园5丁目在4张图上均设有路线价。

刊登的结构为「砌块2层」。本站将混凝土砌块结构按再调达单价220,000日元/㎡、法定耐用年数38年(税法上的混凝土砌块结构・住宅用)评估，但建筑年龄63年已大幅超过，剩余年数为0，建筑积算为0日元。 需注意，砌块结构在融资评估上可能与木结构或钢筋混凝土有所不同。

接道状况栏为空白，前面道路的方位、宽度、种类均未刊登，无法从刊登信息确认是否可重建。 用途地域为第一种低层住居专用地域，建蔽率40%、容积率80%，土地权利为所有权，都市计划为市街化区域。没有不可重建、但书道路、崖条例、借地权、私道负担的记载，也没有附带建筑条件。户型为3DK(1层DK8.5帖+和室6帖+储藏室2帖，2层洋室7帖+和室7帖+阳台)，有停车位和庭院。现况空置，满租收益率和年收入未公开。内装未翻新，与建筑年龄相符(浴室为不锈钢浴缸・瓷砖，洗面台和厨房也显老旧)。