【積算84.6%】東京都江戸川区・篠崎駅 徒歩16分の戸建

**掲載の59㎡をそのまま有効宅地面積としましたが、私道負担の有無は確認できていません。**健美家の表示規約が「土地面積は私道を除いた土地の面積を表示し、別途私道がある場合はその負担面積を表示する」となっており、本件は私道負担の欄にも備考にも記載がないためです。 しかし、この掲載は用途地域・建ぺい率・容積率・接道状況・防火指定がすべて空欄という情報の薄いもので、記載がないことを根拠にするのは心もとない状態です。当サイトが8月31日に評価した同じ江戸川区西篠崎2丁目の別物件は、私道負担9.14㎡が構造化された欄ではなく自由記述欄にだけ書かれていました。**本物件に同じ規模の私道負担があった場合、有効宅地は49.86㎡、土地の積算は1,072万円、積算割合は71.5%になり、結論が変わります。**

裏取りを試みた記録も残しておきます。SUUMOの江戸川区中古一戸建て379件の一覧に西篠崎の掲載はなく、LIFULL HOME'Sの西篠崎の絞り込みは1件のみで3,900万円・1994年3月築・土地57.68㎡の別物件でした。athomeはボット確認ページが返って取得できず、楽待はエリア検索が機能しませんでした。つまり他サイトでの突き合わせができていません。 私道負担の有無は取扱会社への問い合わせで確認する必要があります。

西篠崎2丁目は路線価図が4面にまたがります。丁目の主要部は図53040の右手(区立鹿骨第3広場・区立西篠崎さくら公園を含む区画)です。代表値は同図の西篠崎2丁目内の区画道路のうち保守側にあたる細街路群の215Dを採りました。外観写真の前面道路が幅員4m前後の細街路に見えることと整合します(図の上では215Dがブロック15内の細い並行路の群、240Dがより広い通り抜け道路です)。3年分は同じ図の同じ路線を目で追い、令和6年195,000円 → 令和7年205,000円 → 令和8年215,000円と対応づけています。

感度を確認しました。丁目内の帯は図53040が210Dから265D、図53041の東縁が220Dから260Dです。丁目内で最も低い210Dを採っても積算は82.6%、通り抜け道路の240Dなら94.4%で、いずれも80%を上回ります。積算80%に必要な路線価は203,390円/㎡です。 ただし80%までの余裕は小さく、**結論を反転させるのは路線価ではなく私道負担のほうです。**借地権割合の記号は丁目内の全路線がD(60%)です。

連棟(棟割長屋)かどうかを重点的に確認しました。土地59㎡・延床66.78㎡の狭小地なので、単独で建て替えられるかどうかが重要になるためです。 外観写真を拡大すると、左隣の白い格子バルコニーの建物との間に明確な離隔があり、上部に空が抜けて見えます。右隣のクリーム色の建物は近接していますが、独立した切妻の妻面で屋根面が別系統、かつ本物件より奥に後退しています。間取図では1階に玄関が2つあり間に閉鎖扉があるため二戸一を疑いましたが、**階段が1箇所しかなく(1階がUP、2階がDN)、2戸分の動線が存在しません。**玄関が2つある単独の1棟(旧二世帯か店舗併用の名残)と判断しました。 擁壁と段差については、江戸川区の沖積低地にあたり、前面道路のアスファルトと敷地がほぼ同じ高さです。玄関前に10〜20cm程度のコンクリートの框段差があるだけで、土留めとして機能する壁は前面にありません。ただし側面と背面の写真がないため、敷地の周囲すべてを確認できたわけではありません。

用途地域・建ぺい率・容積率・接道状況・防火指定がすべて空欄です。再建築が可能かどうか、セットバックが必要かどうかも掲載からは確認できません。土地の権利は所有権で、再建築不可・但し書き道路・がけ条例・借地権の記載はいずれもありませんでした。 2026年5月にリフォーム済みで、内装写真では洋室のフローリング・和室の畳・浴室(1216前後のユニット)・洗面化粧台・温水洗浄便座付トイレ・システムキッチン(3口ガスコンロ+レンジフード)が更新済みまたは清掃済みです。1階にサンルーム状の増築部(ポリカ波板屋根)があります。現況は賃貸中のオーナーチェンジで、満室時の利回りは10.00%、年収150万円(月12.5万円)です。