【积算84.6%】东京都江户川区・筱崎站步行16分钟的独栋住宅

**有效宅地面积采用挂牌的59㎡，但私道负担的有无未能确认。**健美家的表示规约为「土地面积＝表示扣除私道后的土地面积；另有私道时表示其负担面积」，而本件的私道负担栏与备注栏均无记载。 然而本挂牌的用途地域、建蔽率、容积率、接道状况、防火指定均为空白，属信息稀薄的挂牌，以「无记载」为依据仍令人不安。本站于8月31日评价的西筱崎2丁目另一物件，其私道负担9.14㎡并非记载于结构化栏位，而仅出现在自由记述栏中。**若本物件存在同等规模的私道负担，有效宅地将为49.86㎡、土地积算1,072万日元、积算比率71.5%，结论将会改变。**

我们也记录尝试核实的过程。SUUMO的江户川区中古独栋379件的一览中没有西筱崎的挂牌；LIFULL HOME'S的西筱崎筛选仅有1件，为3,900万日元、1994年3月建成、土地57.68㎡的另一物件；athome返回机器人验证页面无法取得；乐待的区域检索功能失效。也就是说，无法与其他网站进行核对。 私道负担的有无需要向经办公司询问确认。

西筱崎2丁目的路线价图横跨4面。丁目的主要部分为图53040的右侧（含区立鹿骨第3广场、区立西筱崎樱花公园）。代表值采用该图西筱崎2丁目内区划道路中保守一侧的细街路群215D。这与外观照片中前面道路呈现为宽约4米的细街路相符（图上215D为街区15内的细窄并行路群，240D为更宽的贯通道路）。三年数据追踪同一图的同一路线，对应为令和6年195,000日元、令和7年205,000日元、令和8年215,000日元。

我们确认了敏感度。丁目内的区间为图53040的210D至265D、图53041东缘的220D至260D。即便采用丁目内最低的210D，积算也有82.6%；贯通道路的240D则为94.4%，均高于80%。达到积算80%所需的路线价为203,390日元/㎡。 但距离80%的余量较小，**能够逆转结论的并非路线价，而是私道负担。**借地权比例符号在丁目内全路线均为D（60%）。

是否为联栋（栋割长屋）一点作了重点确认。土地59㎡、建筑66.78㎡的狭小地，能否单独重建至关重要。 放大外观照片可见，与左邻的白色格栅阳台建筑之间有明确间隔，上方可见天空。右邻的米色建筑虽然靠近，但为独立的悬山面、屋面自成一系，且较本物件更向内退。户型图显示一层有2个玄关、其间设有封闭门，一度令人怀疑为二户一，但**楼梯仅有1处（一层为UP、二层为DN），不存在2户份的动线。**因此判断为设有2个玄关的独立1栋——旧二世带或店铺兼用的遗留。 关于挡土墙与高差：本地为冲积低地，前面道路的沥青路面与宅地几乎同一标高。玄关前仅有10〜20厘米左右的混凝土门槛台阶，前面不存在起挡土作用的墙体。但由于没有侧面与背面的照片，周围整体并未完成确认。

用途地域、建蔽率、容积率、接道状况、防火指定均为空白。能否重建、是否需要退缩，均无法从挂牌确认。土地权利为所有权，未见不可重建、但书道路、崖条例、借地权的记载。 2026年5月已翻新，内装照片中洋室的木地板、和室的榻榻米、浴室（1216前后的整体浴室）、洗面化妆台、带温水洗净便座的卫生间、系统厨房（3口燃气灶+抽油烟机）均已更新或清洁。一层设有阳光房状的增建部分（聚碳酸酯波板屋顶）。现状为出租中的业主变更，满租时收益率10.00%、年收入150万日元（月12.5万日元）。