【積算81.9%】千葉県八千代市・京成大和田駅 徒歩12分の戸建
物件概要
| 所在地 | 千葉県八千代市八千代台北16丁目 |
| 最寄駅 | 京成本線 京成大和田駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩12分 |
| 積算割合 | 81.9%積算 81.9% |
| 価格 | 3,598万円 |
| 物件種別 | 戸建 |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 2025年7月築(築1年) |
| 土地面積 | 104.66㎡ |
| 建物面積 | 103.51㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| athome | 3,598万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 774万円 |
| 建物積算価格 | 2,173万円 |
| 積算価格合計 | 2,948万円 |
| 物件価格 | 3,598万円 |
| 積算割合 | 81.9% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥74,000/㎡ × 土地面積 104.66㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 103.51㎡ × 残存耐用年数21年 ÷ 法定耐用年数22年
- 2025年7月築(築1年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +2.8%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 72,000 | — |
| 2025年 | 73,000 | +1.4% |
| 2026年 | 74,000 | +1.4% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
積算の7割強を建物が占める築1年の新築未入居です。そのぶん築年月と延床の読み取りが結論を左右するので、そこと路線価の帯を重点的に確かめました。写真45枚のうち敷地の判定に効くものはすべて拡大しています。
確認できていないこと
- 積算の73.7%を建物が占める構成です。築年月2025年7月と延床103.51㎡が読み取りどおりであることが前提になります。建築確認番号で裏取りできる項目なので、購入前の確認をお勧めします。
- 新築未入居の実需向け戸建てで、利回りや想定家賃の掲載がありません。投資用として検討する場合は、周辺の賃貸相場から自分で想定賃料を置く必要があります。
- 駐車場側の隣地境界のブロック塀は土留め高が約0.6〜0.7mです。当サイトの除外基準(1m以上)には当たりませんが、隣地側の地盤がやや高い状態であることは現地で確認したほうが確実です。
- 区画図(実測図)が掲載されておらず、間取図のみです。写真3枚で敷地の四周は確認できましたが、正確な敷地形状と境界の位置は実測図で確認する必要があります。
- 所在地が丁目までの公開で地番がないため、路線価は八千代台北16丁目の区画道路の最頻値74Dを代表値としています。町丁内の帯は70Dから78Dで、下限でも80.8%です。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
物件紹介
京成本線「京成大和田」駅から徒歩12分、八千代市八千代台北16丁目に出た3,598万円の新築未入居戸建てです。土地104.66㎡・建物103.51㎡、木造2階建ての3LDK「フレスティア八千代台」、2025年7月築(築1年)。免震構造で、全室2面採光、24時間換気システム付きです。
積算評価は81.9%でした。内訳は土地774万円、建物2,174万円です。相続税路線価は令和8年分で74,000円/㎡(路線価図03064)。この物件は積算の73.7%を建物が占めます。木造の法定耐用年数22年に対して築1年なので残存21年、再調達価格220,000円/㎡×103.51㎡×21/22で2,174万円になります。
そのぶん築年月と延床面積の読み取りが結論を左右します。掲載の築年月は2025年7月、延床は103.51㎡、構造は木造で、建築確認番号(第24UDI1C建08349号)も記載されています。土地面積104.66㎡は実測値です。
路線価の測り方です。八千代台北16丁目は図03064にほぼ全域が載ります(図03065には南西端の一部のみ)。図の上で「八千代台北16丁目」の注記まわりの街区(7〜21)を300dpiで実読したところ、区画道路の帯は70Dから78Dでした。内訳は街区19・20・21の格子が70D、街区12・13・14・16・17・18の格子が74D、東側の街区7・8が78Dと73D、南縁が75Dです。京成本線沿いや大和田方面の幹線の高い値には寄せず、区画道路の最頻値である74Dを代表値としました。
感度を確認しています。町丁内の下限70D(70,000円/㎡)を採っても積算は80.8%で80%を割らず、上限78Dなら83.1%です。町丁内のどの帯を採っても結論は変わらないため、地番による座標較正までは行っていません。京成大和田駅から960m、八千代中学校390m、大和田南小学校490mという掲載の距離関係とも図上の16丁目の位置は整合します。路線価は令和6年72,000円 → 令和7年73,000円 → 令和8年74,000円と毎年1,000円ずつ上がっています。
接道は北西4.9mの公道と北東4.4mの公道の二方接道で、角地です。いずれも幅員4m以上の公道で接道条件は良好です。私道負担面積とセットバックはどちらも「－」、土地は整形で路地状部分もありません。
写真は掲載45枚のうち敷地の判定に効くものをすべて開いて拡大確認しました。前面道路の路面はアスファルトで平坦、敷地の土間コンクリートはグレーチング側溝を挟んで道路面とほぼ同レベル(段差5〜10cm程度)です。玄関はタイル張り3段のポーチで、玄関ドアの高さ200cmを基準に測ると高低差は約0.45mでした。駐車場側の隣地境界には化粧コンクリートブロック積みの塀があり、拡大して横目地を数えると3段と笠木で敷地側の露出は約0.6〜0.7mです。塀の向こう側は笠木のすぐ下まで植栽用の土があるため地盤の高低差もこの程度と見られ、隣地のエアコン室外機(高さ約60cm)が塀の天端付近に見えることとも整合します。上限側に振っても0.75m程度で1m未満です。
用途地域は第一種低層住居専用地域で建ぺい率50%・容積率100%、土地の権利は所有権、地目は宅地です。法令上の制限は「法第22条区域」のみで、再建築不可・がけ条例・擁壁・高低差・傾斜・旗竿の記載は概要表・備考欄・おすすめコメント・取扱会社アピール欄のいずれにもありませんでした。建築条件も付いていません。現況は空家で、引渡可能時期は相談です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。