【積算133.6%】東京都日野市・長沼駅 徒歩12分の一棟マンション

最初に確かめたのは「そもそも路線価が設定されている地域か」でした。掲載の用途地域が「指定なし」で建ぺい率50%・容積率100%という組合せは、東京都の市街化調整区域と同じ値です。市街化調整区域は路線価が設定されない倍率地域にあたることが多く、その場合は当サイトの積算式が使えません。 結論は、路線価地域でした。国税庁の日野市の索引は西平山1丁目から5丁目のすべてに路線価図のページを割り当てており、索引の注記「ここに掲載されていない町又は大字には、路線価地域がありませんので、評価倍率表をご覧ください」の対象外です。掲載の「指定なし」は、接道状況欄と防火法・国土法の欄も同様に空欄であることから、実際に無指定なのではなく未入力の可能性が高いと判断しました。

日野市西平山の路線価図は61067・61075・61076の3面にまたがります。**このうち西平山1丁目・3丁目・4丁目の大部分は「西平山土地区画整理事業区域(個別評価)」にあたり、個別の路線価が公表されていません。**掲載の所在地が「西平山」までで丁目を特定できないため、路線価が公表されている西平山2丁目(図61075)の帯で試算しました。 その帯は令和8年で125Dから135Dです。最頻値は135Dですが、下限の125D(西端・橋北公園付近)を保守側の代表値として採用しました。同じ図の同じ路線を3年追跡し、令和6年115,000円 → 令和7年115,000円 → 令和8年125,000円と対応づけています(3年とも図番号61075で道路の配置は完全に同一でした)。

感度を確認しました。最頻値135,000円/㎡なら141.97%、令和6年・7年の下限115,000円/㎡でも125.16%、浅川の対岸である平山6丁目の最低帯68,000円/㎡という極端な仮定でも85.65%です。積算80%の分岐点は61,281円/㎡で、西平山周辺のどの帯からも大きく下にあります。丁目が特定できていない不確かさは、この物件では結論を変えません。借地権割合の記号はDです。

**土地の積算だけで2億281万円となり、価格1億9,300万円を上回ります。**理由として2つ考えられます。ひとつは個別評価区域内の実際の路線価が周辺の帯より低い可能性、もうひとつは当サイトが「地積規模の大きな宅地」の規模格差補正を採用していないことです。 三大都市圏で500㎡以上の宅地には規模格差補正が適用されます。参考までに掛けて試算すると、補正率は((1,622.48×0.90+75)÷1,622.48)×0.8=0.757で0.75、土地積算は1億5,210万7,500円、積算割合は107.3%になります。それでも80%は上回りますが、**当サイトの数字は補正を掛けていないぶん高めに出ている**点はご承知おきください。 面積からの控除はしていません。健美家の土地面積は規定上「私道を除いた土地の面積」を表示するもので、私道負担の別記もありません。ただし区画図が掲載になく写真も0枚のため、路地状部分・セットバック線・法面の有無は確認できていません。

**掲載に物件写真が1枚もありません。**取得に失敗したのではなく、HTML内に物件画像のURLが1件も存在しないことを確認しています(imgタグは24件ありますが、すべてサイト共通の部品で、noimageやplaceholderの記述もありません)。 他サイトでの補完も試みましたが完了できませんでした。検索の予算を使い切っており、楽待の市区町村検索URLも該当を拾えなかったためです。したがって擁壁の有無・前面道路との段差・階段接道・連棟かどうかの4点は、いずれも未判定です。 代わりに地形を実測しました。国土地理院の1mレーザ測量データで西平山1丁目と2丁目の各中心から60m四方を15m間隔で測ると、1丁目が85.7〜86.9m(起伏1.2m)、2丁目が87.8〜89.1m(起伏1.3m)でした。隣接する15mセル間の高低差はおおむね0.5m以下で、浅川沿いの平坦な河岸段丘面です。ただし地番が確定していないため物件そのものの実測ではなく、写真の代わりにはなりません。

**接道状況の欄が完全に空欄です。**前面道路の幅員・方位・セットバックの要否・私道負担が一切分かりません。防火法・国土法の欄も「----」で未記載です。 RC造3階建・総戸数37戸(すべて1R)で、住戸の専有面積は掲載上「不明」とされています。土地1,622.48㎡に対して建ぺい率50%・容積率100%ですが、建ぺいの実績は約14.6%、容積の消化率は約43.9%です。土地の広さに対して建物が小さく、価格に占める土地の比重が大きい構成です。 土地の権利は所有権。再建築不可・借地権・がけ条例・建築条件付の記載はいずれもありませんでした。建物名は「長沼 一棟マンション」で「リブリ」「LivLi」は含まれません。備考欄は取扱会社の自社サービスの紹介のみで、物件固有の記載はありませんでした。現況は賃貸中、取引態様は仲介、情報公開日は2026年9月1日です。