【积算133.6%】东京都日野市・长沼站步行12分钟的整栋公寓

首先确认的是「此处是否设有路线价」。挂牌的用途地域为「指定なし」、建蔽率50%、容积率100%，这一组合与东京都的市街化调整区域相同。调整区域多为未设路线价的倍率地域，那样本站的积算公式便无法使用。 结论是路线价地域。国税厅的日野市索引为西平山1丁目至5丁目全部分配了路线价图页面，不属于索引注记「此处未列载的町或大字没有路线价地域，请参阅评价倍率表」的对象。挂牌的「指定なし」更可能是未填写而非实际无指定——因为接道状况栏与防火法、国土法栏同样为空白。

日野市西平山的路线价图横跨61067、61075、61076三面。**其中西平山1丁目、3丁目、4丁目的大部分属于「西平山土地区画整理事业区域（个别评价）」，未公布个别路线价。**由于挂牌所在地仅至「西平山」、无法特定丁目，我们以已公布路线价的西平山2丁目（图61075）的区间进行试算。 该区间在令和8年为125D至135D。众数为135D，但我们采用下限的125D（西端・桥北公园附近）作为保守侧的代表值。追踪同一图的同一路线三年，对应为令和6年115,000日元、令和7年115,000日元、令和8年125,000日元（三年均为图号61075，道路配置完全相同）。

我们确认了敏感度。采用众数135,000日元/㎡为141.97%，采用令和6・7年下限115,000日元/㎡为125.16%，即便采用浅川对岸平山6丁目最低区间68,000日元/㎡这一极端假设也有85.65%。积算80%的分界点为61,281日元/㎡，远低于西平山周边的任何区间。物件位于哪个丁目这一不确定性，在本物件上不会改变结论。借地权比例符号为D。

**本物件仅土地积算即达2亿281万日元，超过了1亿9,300万日元的售价。**原因可能有二：个别评价区域内的实际路线价可能低于周边区间；以及本站未采用「地积规模较大宅地」的规模格差修正。 该修正适用于三大都市圈500㎡以上的宅地。作为参考套用后，修正率为((1,622.48×0.90+75)÷1,622.48)×0.8=0.757，取0.75，土地积算1亿5,210万7,500日元，积算比率107.3%。虽仍高于80%，但**本站的数值因未套用修正而偏高。** 面积未作扣除。健美家的土地面积按规定表示「扣除私道后的土地面积」，也没有私道负担的另行记载。但挂牌中未附区划图、照片为0张，因此路地状部分、退缩线、坡面的有无均无法确认。

**挂牌中没有任何物件照片。**这并非取得失败：我们确认HTML中不存在任何物件图片URL（24个img标签全部为网站通用组件，也没有noimage或placeholder的写法）。 我们也尝试以其他网站补足但未能完成——检索预算已用尽，乐待的市区町村检索URL也未能找到该物件。因此挡土墙的有无、与前面道路的高差、阶梯接道、是否为联栋，均属未判定。 作为替代，我们实测了地形。以国土地理院1米激光测量数据，自西平山1丁目与2丁目各自的中心以15米间隔实测60米见方，分别为85.7〜86.9米（起伏1.2米）与87.8〜89.1米（起伏1.3米）。相邻15米网格间的高差大体在0.5米以下，属浅川沿岸平坦的河岸段丘面。但因地号未确定，这并非针对物件本身的实测，无法替代照片。

**接道状况栏完全空白。**前面道路的宽度、方位、是否需要退缩、私道负担一概不明。防火法与国土法栏亦为「----」未记载。 本物件为钢筋混凝土造三层、总户数37户（全部为1R），住户的专有面积在挂牌上记为「不明」。相对于1,622.48㎡的土地、建蔽率50%、容积率100%，实际建蔽率约14.6%、容积消化率约43.9%——相对于土地面积建筑较小，价格中土地的比重较大。 土地权利为所有权。未见不可重建、借地权、崖条例、建筑条件付的记载。建筑名称为「长沼 一栋公寓」，不含Livli品牌。备注栏仅有经办公司自家服务的介绍，没有物件固有的记载。现状为出租中，交易形态为中介，情报公开日为2026年9月1日。