【積算83.2%】神奈川県藤沢市・本鵠沼駅 徒歩6分の土地

健美家の住所表記は丁目のない「藤沢市鵠沼桜が岡」でした。鵠沼桜が岡は1〜4丁目あり路線価図も6面にまたがるため、まず丁目を特定しました。国土地理院のアドレスAPIで各丁目を座標化し、掲載の3駅との直線距離を計算したところ、4丁目だけが本鵠沼466m・石上573m・藤沢1134mで掲載の徒歩6分・9分・17分と整合しました。1丁目785m・3丁目830m・2丁目987mはいずれも徒歩6分と両立しません。

健美家の掲載には物件画像がそもそも1枚もありませんでした。取得に失敗したのではなく掲載側に存在しません。そこでSUUMOで同一物件(鵠沼桜が岡4・4,480万円・182㎡登記・2面接道)を特定し、2026年7月撮影の現地写真4枚と区画図を突き合わせました。前面道路側の境界は土留めブロック1〜3段で高低差0.2〜0.5m、もう一方の接道側は駐車土間が道路とほぼ同レベルでした。道路縁石の標準高と隣家の1階窓台高の2つを基準物にして照合し、上限側を採っても0.5mを超えません。階段接道・法面・切土斜面はいずれもありませんでした。

路線価図76244で丁目内を確認したところ、区画道路は245Dと250Dがほぼ同数で最も多く、東側に255D・260D、北東寄りに240Dが出ます。保守側の245,000円/㎡を代表値に採りました。この帯のどこを採っても結論は変わらず、最も低い240Dでも81.6%、250Dで84.9%、255Dで86.6%です。3年分では2024年220,000円→2025年235,000円→2026年245,000円と11.4%上がっています。借地権割合の記号はDでした。

前面道路が2本とも幅員4m未満のため、建て替え時にはセットバックが必要です。掲載には後退部分28.09㎡と想定隅切り2.81㎡が明記されており、SUUMOの区画図が「想定有効宅地面積 約152.22㎡」、健美家の備考が「有効面積46坪超(約152㎡)」と、2サイトで同じ数字を示していました。積算はこの152.22㎡で計算しています。登記の182㎡をそのまま使うと積算は99.5%になりますが、セットバック部分は宅地として使えないため採用していません。

用途地域は第一種低層住居専用地域で、加えて第2種風致地区の指定があります。建ぺい率40%・容積率80%と、建てられる規模の制約は強めです。その他に景観法による規制と宅地造成工事規制区域の記載がありました。がけ条例・崖条例の記載はありません。

掲載サイト間で記載が2点食い違っています。地目は健美家が山林、SUUMOが宅地。現況は健美家が更地、SUUMOが古家有りです。当サイトは保守的に古家有りとして扱い、解体費用が別途かかる前提で見ています。