【积算83.2%】神奈川县藤泽市・本鹄沼站步行6分钟的土地
物业概要
| 所在地 | 神奈川县藤泽市鵠沼桜が岡4丁目 |
| 最近车站 | 小田急江之岛线 本鹄沼站 |
| 步行 | 步行6分钟 |
| 积算比例 | 83.2%积算 83.2% |
| 价格 | 4,480万日元 |
| 物业类型 | 土地 |
| 土地面积 | 182㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 4,480万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,729万日元 |
| 建筑积算价格 | - |
| 积算价格合计 | 3,729万日元 |
| 物业价格 | 4,480万日元 |
| 积算比例 | 83.2% |
计算依据
- 土地积算价格为运营者手动评估值。
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +11.4%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 220,000 | — |
| 2025年 | 235,000 | +6.8% |
| 2026年 | 245,000 | +4.3% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
健美家的挂牌既没有现场照片也没有接道信息。这是一份找到SUUMO上同一物件补齐照片与区划图、先确定丁目再测量路线价的记录。
尚未确认的事项
- 地目(山林还是宅地)与现状(空地还是有旧房)在两个挂牌网站之间不一致。是否需要拆除费用及其概算,需到现场并向中介核实。
- 退线部分28.09平方米与切角2.81平方米均为挂牌上的预估值。实际退线位置在建筑确认时才最终确定,有效宅地面积可能因此增减。
- 现场照片与区划图来自同一物件的SUUMO挂牌。仅凭健美家的挂牌无法判定挡土墙与接道高低差。我们通过所在地、价格、面积、接道情况的一致性确认了两个挂牌为同一物件,但仍需实地确认。
- 该地块有第2种风致地区指定,建设时另有许可基准(建筑覆盖率、高度、墙面退让、绿地率等)。具体基准需向藤泽市确认。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
物业介绍
本地块步行可达三条线路的三个车站:小田急江之岛线本鹄沼站步行6分钟、江之岛电铁石上站步行9分钟、JR东海道本线藤泽站步行17分钟。从藤泽站乘车约50分钟可达东京站。藤泽市立鹄沼中学约300米,鹄沼小学约800米。
土地登记面积182平方米(约55坪),价格4,480万日元,所有权,无建筑条件限制。地块面向西南和东北两条公路,属角地,但形状为三角形,两条前面道路宽度均不足4米,重建时需要退线。挂牌信息载明退线部分28.09平方米,另有预估切角2.81平方米,实际可用土地约152平方米(约46坪)。用途地区为第一种低层住居专用地域,并叠加第2种风致地区指定,建筑覆盖率40%、容积率80%,建设规模限制较严。
⚠️ 两个挂牌网站有两处记载不一致。地目方面,健美家记为「山林」,SUUMO记为「宅地」。现状方面,健美家记为「空地」,SUUMO记为「有旧房」。本站采取保守判断,按「有旧房」处理,这意味着需要另行预留拆除费用。购买前需到现场并向中介核实。
⚠️ 健美家的挂牌没有任何现场照片、区划图和接道信息。挡土墙与高低差的判定,是通过SUUMO上同一物件的挂牌(含2026年7月拍摄的现场照片4张与区划图)比对完成的。判定结果为道路与地块的高低差在0.5米以下,不存在台阶接道和坡面,不构成排除事由。
积算比率为83.2%。本物件仅为土地,建筑积算为零,该数字全部来自土地评估。继承税路线价为245,000日元/平方米,三年间上涨11.4%:2024年220,000日元、2025年235,000日元、2026年245,000日元。若直接使用登记面积182平方米,积算比率将达99.5%,但退线部分无法作为宅地使用,因此本站采用有效宅地152.22平方米计算,得出83.2%。
这是一处需要分开来看的物件:三站可步行到达的住宅区位优势、风致地区与低层低容积带来的建设规模限制,以及地目与现状记载的不一致。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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