【積算114.4%】東京都立川市・武蔵砂川駅 徒歩17分の土地

砂川町2丁目は路線価図が5面(56097・56098・56111・56112・56127)にまたがっていたので、全面をレンダリングして丁目内の帯を読みました。区画道路は140,000円から170,000円/㎡、幹線の国営公園北通りが170,000〜180,000円/㎡、大山道が165,000円/㎡です。幹線の高い値に引っ張られないよう、区画道路の保守側にあたる145,000円/㎡を代表値に採りました。3年分では2024年135,000円→2025年140,000円→2026年145,000円と毎年5,000円ずつ上がっています。借地権割合の記号は丁目内すべてDでした。

帯に幅があるため、どこを採っても結論が変わらないかを確かめました。丁目内で最も低い140,000円/㎡でも積算110.5%、最も高い区画道路の170,000円/㎡なら134.2%です。さらに私道の持分相当分を控除した最悪の組合せ(140,000円/㎡×69.90㎡)でも99.9%でした。いずれも80%を上回るため、街区を特定する座標較正までは行っていません。

私道負担が44.70㎡と記載されていますが、共有持分1/6という分数表記でした。この書き方は私道が独立した筆として存在することを示すため、当サイトでは別筆とみなして控除していません。加えて、44.70㎡が土地面積77.35㎡の内数だとすると土地の58%が私道という不自然な比率になり、前面が4.0mの公道であることとも整合しません。6区画共用の私道全体の面積と読むのが自然です。

外観と前面道路の写真を確認しました。敷地はほぼ完全な平坦更地で、西側の前面道路のアスファルトと敷地の土面が同じレベルにあります。境界にコンクリートの側溝蓋があるだけで、段差は0.05〜0.15m程度です。北側と西側の隣地境界には低いコンクリート基礎に鉄柵フェンスが載っていますが、フェンスの左右で地盤が同じレベルなので土留めとしては機能していません。階段接道も法面もありませんでした。

写真の読みを裏付けるため、国土地理院の標高データ(1mレーザ測量)で40m四方を10m間隔で実測しました。98.4mから99.3mの範囲に収まり、40mの間で最大でも0.9mしか動きません。1m級の段差が存在しない地形であることが数値でも確認できました。

用途地域は第一種低層住居専用地域で、建ぺい率40%・容積率80%です。土地77.35㎡に対して1階あたりの建築面積は約30.9㎡、延床の上限は約61.9㎡までとなります。がけ条例・再建築不可・但し書き道路・セットバックの記載はいずれもありません。