【積算82.7%】神奈川県相模原市南区・中央林間駅 徒歩10分の一棟マンション
物件概要
| 所在地 | 神奈川県相模原市南区上鶴間8丁目 |
| 最寄駅 | 東急田園都市線 中央林間駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩10分 |
| 積算割合 | 82.7%積算 82.7% |
| 価格 | 6,875万円 |
| 物件種別 | 一棟マンション |
| 想定利回り | 8% |
| 構造 | RC造 |
| 築年 | 1989年10月築(築36年) |
| 土地面積 | 158.04㎡ |
| 建物面積 | 296.09㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 6,875万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 3,397万円 |
| 建物積算価格 | 2,286万円 |
| 積算価格合計 | 5,684万円 |
| 物件価格 | 6,875万円 |
| 積算割合 | 82.7% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥215,000/㎡ × 土地面積 158.04㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥330,000/㎡ × 延床面積 296.09㎡ × 残存耐用年数11年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1989年10月築(築36年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +16.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 185,000 | — |
| 2025年 | 200,000 | +8.1% |
| 2026年 | 215,000 | +7.5% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載の駅徒歩分数が実際の所在地と合っていませんでした。座標から最寄駅を測り直したうえで、路線価図4面を読んで帯を確かめた記録です。
確認できていないこと
- 掲載の駅徒歩分数(町田19分・相模大野21分・小田急町田23分)は実際の所在地と整合せず、掲載内でも「駅徒歩16分」と食い違っています。当サイトは座標の実測に基づき中央林間駅を最寄りとして記載しています。ただし番地が非公開で丁目の代表点から測っているため、実際の徒歩分数は数分前後する可能性があります。現地での確認が必要です。
- 番地が非公開のため、路線価は街区を特定せず丁目内の帯から保守側を採っています。物件座標の周辺は225,000円/㎡でしたが215,000円/㎡で計算しました。番地が判明すれば精度は上がります。
- 築36年のRC造で、融資期間の確保が課題になります。売主側も「築古RCでも長期融資の相談が可能な金融機関へ打診済み」と掲載に書いており、金融機関の選定が前提になる物件です。
- 1階の児童発達支援事業所が退去した場合の代替テナントの見通しは掲載からは分かりません。賃貸借契約の残存期間と条件は確認が必要です。
- 国土地理院の標高APIが応答しなかったため、地形の裏取りができていません。擁壁の判定は写真のクロスチェックのみによります。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 最初に、掲載の交通表記について注意が必要です。この物件の掲載には「JR横浜線 町田駅 徒歩19分」「相模大野駅 徒歩21分」「小田急線 町田駅 徒歩23分」とありますが、所在地の相模原市南区上鶴間8丁目から町田駅までは直線で約3.0km、相模大野駅まで約2.0kmあり、徒歩19分では届きません。同じ掲載ページの中でも別の欄には「駅徒歩16分」とあり、掲載内で数字が食い違っています。当サイトで座標を確認したところ、実際の最寄りは東急田園都市線・小田急江ノ島線の中央林間駅で、丁目の代表点から直線約330mでした。以下は掲載の徒歩分数ではなく、この実測に基づいて記載しています。
物件はRC造4階建て、1989年10月築の一棟マンションです。土地158.04㎡、延床296.09㎡、総戸数6戸で、間取りは1R×2・2LDK×1・1LDK×1・2K×1・事務所×1と幅があります。価格は6,875万円、満室想定の年収は550万3,200円で表面利回りは8.00%です。現況は満室稼働中です。
1階に児童発達支援事業所が入居しています。売主側はこの点を最大の特徴として挙げており、一般の商業テナントに比べて退去リスクが低いと説明しています。
⚠️ 築36年のRC造という点は、融資の面で検討が要ります。売主側も掲載の中で「築古RCでも長期融資の相談が可能な金融機関へ打診済み」と書いており、金融機関の選定がポイントになることを認めています。
積算評価は82.7%です。内訳は土地が3,397万8,600円、建物が2,286万8,228円で、建物が積算の約40%を占めています。RC造の法定耐用年数47年に対して築36年なので残存は11年、この残りが建物の評価に効いています。相続税路線価は215,000円/㎡で、2024年185,000円 → 2025年200,000円 → 2026年215,000円と3年で16.2%上がっている区画です。
上鶴間8丁目は路線価図が4面にまたがるため、丁目内の区画道路をすべて拾って帯を確かめました。210,000円から230,000円/㎡に分布し、最も多いのは225,000円/㎡です。物件座標の周辺はすべて225,000円/㎡でしたが、保守側の215,000円/㎡を採っています。最頻値の225,000円/㎡なら85.0%、丁目内で最も低い210,000円/㎡でも81.5%です。
駅至近の立地と満室稼働という条件と、築36年RCの融資難度、そして掲載の交通表記が実位置と合っていない点を、それぞれ切り分けて見る物件です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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