【积算82.7%】神奈川县相模原市南区・中央林间站步行10分钟的一栋公寓
物业概要
| 所在地 | 神奈川县相模原市南区上鶴間8丁目 |
| 最近车站 | 东急田园都市线 中央林间站 |
| 步行 | 步行10分钟 |
| 积算比例 | 82.7%积算 82.7% |
| 价格 | 6,875万日元 |
| 物业类型 | 整栋住宅楼 |
| 预期收益率 | 8% |
| 结构 | 钢筋混凝土(RC) |
| 建成年份 | 1989年10月建成(房龄36年) |
| 土地面积 | 158.04㎡ |
| 建筑面积 | 296.09㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 乐待 | 6,875万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 3,397万日元 |
| 建筑积算价格 | 2,286万日元 |
| 积算价格合计 | 5,684万日元 |
| 物业价格 | 6,875万日元 |
| 积算比例 | 82.7% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥215,000/㎡ × 土地面积 158.04㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥330,000/㎡ × 建筑面积 296.09㎡ × 剩余耐用年数11年 ÷ 法定耐用年数47年
- 1989年10月建成(房龄36年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +16.2%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 185,000 | — |
| 2025年 | 200,000 | +8.1% |
| 2026年 | 215,000 | +7.5% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
挂牌的车站步行时间与实际所在地不符。这是一份先从坐标重新测定最近车站,再通读四张路线价图确认价格带的记录。
尚未确认的事项
- 挂牌的车站步行时间(町田19分钟、相模大野21分钟、小田急町田23分钟)与实际所在地不符,且挂牌内部还有「车站步行16分钟」的矛盾表述。本站依据坐标实测,以中央林间站作为最近车站记载。但地番未公开,测量基准为町丁代表点,实际步行时间可能有数分钟出入,需实地确认。
- 由于地番未公开,路线价未确定具体街区,而是从丁目价格带中取保守值。物件坐标周边为225,000日元/平方米,但我们按215,000日元计算。若能确定地番,精度会更高。
- 建成36年的钢筋混凝土结构,融资期限的确保是一大课题。卖方在挂牌中也写明「已向可对老旧钢筋混凝土建筑提供长期融资咨询的金融机构洽询」,金融机构的选择是本物件的前提条件。
- 一层的儿童发展支援机构若退租,后续租户的前景从挂牌中无法判断。租赁合同的剩余期限与条件需要确认。
- 国土地理院的高程API无响应,未能取得地形佐证。挡土墙的判定仅依据照片内部的交叉核对。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 首先需要说明挂牌的交通信息。挂牌载有「JR横滨线 町田站 步行19分钟」「相模大野站 步行21分钟」「小田急线 町田站 步行23分钟」,但从所在地相模原市南区上鹤间8丁目到町田站直线距离约3.0公里、到相模大野站约2.0公里,步行19分钟无法到达。同一挂牌页面的另一栏又写着「车站步行16分钟」,挂牌内部数字自相矛盾。本站核对坐标后确认,实际最近的车站是东急田园都市线与小田急江之岛线的中央林间站,距町丁代表点直线约330米。以下内容依据该实测,而非挂牌的步行时间。
本物件为钢筋混凝土结构4层一栋公寓,1989年10月建成。土地158.04平方米,建筑面积296.09平方米,总户数6户,户型为1R×2、2LDK×1、1LDK×1、2K×1、事务所×1,较为多样。价格6,875万日元,满室预想年收入550万3,200元日元,表面收益率8.00%。现状为满室运营中。
一层有儿童发展支援机构入驻。卖方将此作为本物件的最大特点,说明相比一般商业租户,退租风险较低。
⚠️ 建成36年的钢筋混凝土结构,在融资方面需要考量。卖方在挂牌中也写明「已向可对老旧钢筋混凝土建筑提供长期融资咨询的金融机构洽询」,承认金融机构的选择是本物件的关键。
积算比率为82.7%。内訳为土地3,397万8,600日元、建筑2,286万8,228日元,建筑约占积算的40%。钢筋混凝土的法定耐用年限为47年,建成36年后尚余11年,这一剩余年限影响着建筑的评估值。继承税路线价为215,000日元/平方米,三年间上涨16.2%:2024年185,000日元、2025年200,000日元、2026年215,000日元。
上鹤间8丁目横跨四张路线价图,因此我们把丁目内的区划道路全部列出以确认价格带。数值分布在210,000至230,000日元/平方米之间,其中225,000日元最多。物件坐标周边的道路均为225,000日元,但我们采用了保守的215,000日元。若采用最多的225,000日元则为85.0%,即使取丁目内最低的210,000日元也有81.5%。
这是一处需要分开来看的物件:临近车站与满室运营的条件、建成36年钢筋混凝土的融资难度,以及挂牌交通信息与实际所在地不符这一点。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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