【積算82.5%】東京都杉並区・方南町駅 徒歩9分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 東京都杉並区方南1丁目 |
| 最寄駅 | 東京メトロ丸ノ内線 方南町駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩9分 |
| 積算割合 | 82.5%積算 82.5% |
| 価格 | 18,000万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 5.17% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1985年8月築(築41年) |
| 土地面積 | 285.6㎡ |
| 建物面積 | 272.33㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 健美家 | 18,000万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 14,851万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 14,851万円 |
| 物件価格 | 18,000万円 |
| 積算割合 | 82.5% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥520,000/㎡ × 土地面積 285.6㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 272.33㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1985年8月築(築41年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +18.2%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 440,000 | — |
| 2025年 | 470,000 | +6.8% |
| 2026年 | 520,000 | +10.6% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図2面と掲載写真7枚に当たって数値の根拠を確認しています。前面道路に路線価が無いため、どの路線の値を採ったかを特に詳しく書いています。
確認できていないこと
- 前面道路の2.6m私道には路線価が付いておらず、隣接する区画道路の値(520,000円/㎡)を借りて評価しています。積算80%に必要な路線価との差は3.0%で、採る路線を変えると80%を割ります。
- 私道の持分の有無と通行掘削の承諾の有無、セットバックの要否、再建築の可否が掲載になく、確認できていません。仲介会社と杉並区の窓口での確認が必要です。
- 14戸の共同住宅ですが、敷地内通路の幅は掲載・写真から読み取れませんでした。
- 2021年に修繕済みとありますが、修繕の範囲(外壁・屋根・給排水など)は掲載に記載がありません。
- 掲載元が健美家1本のみで、他の掲載サイトとの数値の突き合わせ(価格・面積・接道)ができていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 前面道路は幅員2.6mの私道で、この私道には路線価が付いていません。当サイトは隣接する区画道路の路線価(520,000円/㎡)をそのまま当てはめて評価しています。積算80%に必要な路線価は504,202円/㎡で、採用値との差は3.0%しかありません。丁目内で最も低い帯の500,000円/㎡を採ると積算は79.3%になります。あわせて、幅員が4m未満の私道への一方接道で、私道の持分や通行掘削の承諾の有無は掲載に記載がなく、他サイトの別掲載も見つからなかったため裏取りできていません。当サイトでは同じ「幅員4m未満・私道」の条件で、これまでに4件が再建築不可を理由に掲載NGになっています。
東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩9分、京王線「代田橋」駅徒歩14分・「笹塚」駅徒歩16分の3駅が使える杉並区方南1丁目に出た、1億8,000万円の一棟アパート「ホワイトメゾン杉並」です。土地285.6㎡(実測)・延床272.33㎡、木造2階建ての1K×14戸で1985年8月築(築41年)、2021年に修繕済みとの掲載です。現況は賃貸中で、満室時の年収は931.8万円、表面利回り5.17%です。土地の権利は所有権、用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率60%・容積率150%)です。
積算評価は82.5%でした。令和8年分の相続税路線価は敷地の東側を通る南北路線が520,000円/㎡(路線価図42051)で、令和6年440,000円 → 令和7年470,000円 → 令和8年520,000円と3年で18.2%上がっています。敷地の南側の東西路線は540,000円/㎡で、こちらを採ると積算は85.7%です。築41年の木造なので建物の積算は0円で、土地の評価がそのまま積算になります。
掲載写真7枚を確認したところ、前面道路と敷地は同じ高さで段差はなく、道路側のブロック花壇塀(3〜4段)は両側の地盤が同じ高さで土留めにはなっていません。隣地との境界も同じ高さの塀と建物が続き、擁壁は見当たりません。階段は建物2階への外階段だけで、道路から敷地へ上がる階段はありません。接道の間口は11mで旗竿地ではありません。
まとめると、方南町駅徒歩9分で3駅が使える立地の木造14戸で、土地の評価だけで価格の8割を超える物件です。ただし前面道路が路線価の付かない2.6mの私道であること、その私道の持分と掘削承諾が未確認であること、代表値を隣の帯に変えると80%を割ることの3点は、購入検討の前に仲介会社と役所で確認が要る事項です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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