【积算82.5%】东京都杉并区・方南町站步行9分钟的整栋公寓
物业概要
| 所在地 | 东京都杉并区方南1丁目 |
| 最近车站 | 东京地铁丸之内线 方南町站 |
| 步行 | 步行9分钟 |
| 积算比例 | 82.5%积算 82.5% |
| 价格 | 18,000万日元 |
| 物业类型 | 整栋公寓 |
| 预期收益率 | 5.17% |
| 结构 | 木结构 |
| 建成年份 | 1985年8月建成(房龄41年) |
| 土地面积 | 285.6㎡ |
| 建筑面积 | 272.33㎡ |
刊登信息
该物业刊登于以下网站。所在地、土地面积与建筑面积一致的刊登信息将作为同一物业合并为一篇文章。
| 健美家 | 18,000万日元查看刊登页面 |
积算评估明细
| 土地积算价格 | 14,851万日元 |
| 建筑积算价格 | 0万日元 |
| 积算价格合计 | 14,851万日元 |
| 物业价格 | 18,000万日元 |
| 积算比例 | 82.5% |
计算依据
- 土地积算价格 = 路线价 ¥520,000/㎡ × 土地面积 285.6㎡
- 建筑积算价格 = 重置成本 ¥220,000/㎡ × 建筑面积 272.33㎡ × 剩余耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1985年8月建成(房龄41年)
临街道路相续税路线价走势(近3年)
2024年 → 2026年累计变动: +18.2%| 年度 | 路线价(日元/㎡) | 同比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 440,000 | — |
| 2025年 | 470,000 | +6.8% |
| 2026年 | 520,000 | +10.6% |
※ 基于每年7月公布的相续税路线价的参考值,可用于把握土地担保评估的趋势。
我们如何核实这套物业
不照搬刊登信息，而是查阅了令和8年分路线价图2张和刊登照片7张来确认数值依据。由于前面道路没有路线价，我们特别详细说明了采用了哪条路线的值。
尚未确认的事项
- 前面的2.6米私道没有路线价，我们借用了相邻区划道路的值(520,000日元/㎡)。与达到80%所需路线价的差距为3.0%，改取其他路线则低于80%。
- 私道持分的有无、通行挖掘同意的有无、是否需要退界、能否重建在刊登中没有记载，未能确认。需要向中介公司和杉并区窗口确认。
- 14户的共同住宅，但地块内通道的宽度无法从刊登和照片中读取。
- 刊登称2021年已修缮，但修缮范围(外墙・屋顶・给排水等)没有记载。
- 刊登来源只有健美家一家，无法与其他网站进行数值(价格・面积・接道)核对。
※ 我们并非原样转载刊登信息,而是对照路线价图与刊登照片等公开信息逐项核实。本内容并非基于实地勘察,请在判断前向现场及卖方确认。
周边环境① 车站附近的购物设施
周边环境② 车站附近的餐饮店
物业介绍
⚠️ 前面道路是宽2.6米的私道，且该私道未设定路线价。本站直接套用了相邻区划道路的路线价(520,000日元/㎡)进行评估。达到积算80%所需的路线价为504,202日元/㎡，与采用值仅相差3.0%。若取丁目内最低的500,000日元/㎡，积算为79.3%。此外，本物件仅一面接宽度不足4米的私道，私道持分及通行挖掘同意的有无在刊登中没有记载，也未找到其他网站的同一物件刊登，因此无法核实。本站此前有4个「宽度不足4米・私道」条件相同的物件因不可重建而被判定为不予刊登。
本物件为东京地铁丸之内线「方南町」站步行9分钟，京王线「代田桥」站步行14分钟、「笹塚」站步行16分钟，三站可用的杉并区方南1丁目整栋公寓「White Maison杉并」，售价1亿8,000万日元。土地285.6㎡(实测)、总建筑面积272.33㎡，木结构2层1K×14户，1985年8月建成(建筑年龄41年)，刊登称2021年已修缮。现况出租中，满租年收入931.8万日元，表面收益率5.17%。土地权利为所有权，用途地域为第一种低层住居专用地域(建蔽率60%・容积率150%)。
积算评估为82.5%。令和8年分的继承税路线价在地块东侧的南北路线为520,000日元/㎡(路线价图42051)，令和6年440,000日元、令和7年470,000日元、令和8年520,000日元，三年上涨18.2%。地块南侧的东西路线为540,000日元/㎡，采用该值积算为85.7%。建筑年龄41年的木结构建筑积算为0日元，土地评估即为积算。
确认了刊登的7张照片：前面道路与地块同高无高差，临路侧的砌块花坛墙(3〜4层)两侧地面同高，不构成挡土。与相邻地块的边界也是同高的围墙和建筑，未见挡土墙。楼梯只有通往建筑2层的外楼梯，没有从道路上到地块的台阶。接道正面宽11米，不是旗杆地。
总结：方南町站步行9分钟、三站可用的木结构14户，仅土地评估就超过价格的8成。但前面道路是未设定路线价的2.6米私道、该私道的持分和挖掘同意未确认、代表值改取相邻区间则低于80%，这三点在考虑购买前需要向中介公司和区政府确认。
预估融资
推荐金融机构
※ 仅介绍覆盖该物业所在地区的金融机构的一般倾向,不保证或暗示任何具体融资结果。
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