【積算92.8%】埼玉県さいたま市南区・武蔵浦和駅 徒歩15分の一棟アパート
物件概要
| 所在地 | 埼玉県さいたま市南区四谷3丁目 |
| 最寄駅 | JR埼京線 武蔵浦和駅 |
| 駅徒歩 | 徒歩15分 |
| 積算割合 | 92.8%積算 92.8% |
| 価格 | 19,000万円 |
| 物件種別 | 一棟アパート |
| 想定利回り | 7.09% |
| 構造 | 木造 |
| 築年 | 1992年5月築(築34年) |
| 土地面積 | 750.41㎡ |
| 建物面積 | 482.76㎡ |
掲載情報
この物件は以下のサイトに掲載されています。所在地・土地面積・延床面積が一致する掲載は同一物件として1記事に統合しています。
| 楽待 | 19,000万円掲載ページを見る |
積算評価の内訳
| 土地積算価格 | 17,634万円 |
| 建物積算価格 | 0万円 |
| 積算価格合計 | 17,634万円 |
| 物件価格 | 19,000万円 |
| 積算割合 | 92.8% |
計算根拠
- 土地積算価格 = 路線価 ¥235,000/㎡ × 土地面積 750.41㎡
- 建物積算価格 = 再調達価格 ¥220,000/㎡ × 延床面積 482.76㎡ × 残存耐用年数0年 ÷ 法定耐用年数22年
- 1992年5月築(築34年)
前面道路の相続税路線価 推移(直近3年)
2024年 → 2026年の累計変動: +4.4%| 年度 | 路線価(円/㎡) | 前年比 |
|---|---|---|
| 2024年 | 225,000 | — |
| 2025年 | 230,000 | +2.2% |
| 2026年 | 235,000 | +2.2% |
※ 毎年7月に公表される相続税路線価に基づく参考値です。土地の担保評価のトレンド把握にご活用ください。
この物件をどう調べたか
掲載情報をそのまま載せず、令和8年分の路線価図と航空写真、掲載写真3枚に当たって数値の根拠を確認しています。番地が掲載に無いため、建物の特定方法も記録しました。
確認できていないこと
- 番地と建物名は掲載になく、過去の賃貸掲載との照合で特定したものです。街区の東側以外の道路に接する場合、積算割合は77%まで下がります。
- 17戸のうち何戸が入居中か、各戸の賃料と契約条件は掲載にありません。
- 築34年の木造2棟で、外壁や屋根、給排水の修繕履歴は掲載にありません。
- 東側の接道は交通量のある主要地方道で、騒音や出入りの条件は現地での確認が必要です。
- 敷地の北側と東側の境界の写真はなく、擁壁や段差の有無はその2方向については確認できていません。
※ 掲載元の情報をそのまま転載せず、路線価図や掲載写真などの公開情報に当たって確認した内容です。現地調査に基づくものではないため、ご判断の前に現地・売主へのご確認をおすすめします。
周辺環境① 最寄駅周辺のショッピング施設
周辺環境② 最寄駅周辺の飲食店
物件紹介
⚠️ 掲載の所在地は四谷3丁目までで番地は書かれていません。当サイトでは築年月と間取りが一致する過去の賃貸掲載から建物を四谷3丁目5番の街区と特定し、その街区の東側に接する道路の路線価で評価しています。街区の南側や西側の道路の値を採ると積算割合は77%まで下がるため、番地の確認を前提に読んでください。
物件はJR埼京線の武蔵浦和駅から徒歩15分、さいたま市南区四谷3丁目にある木造2階建アパート2棟と駐車場9台の一括売りです。武蔵浦和駅から池袋駅までは埼京線で乗車およそ20分、新宿駅までおよそ25分です。A棟は1992年10月築で1Kが10戸、B棟は1992年5月築で1Kから3DKまで7戸、あわせて17戸・延床482.76㎡です。土地は750.41㎡(公簿)の所有権で、東側の幅員9.70mの公道に接し、第一種住居地域で建ぺい率60%・容積率200%です。
現況は賃貸中で、想定年間収入1,348.9万円に対する表面利回りは7.09%と掲載されています。引渡しは即時です。掲載写真はA棟とB棟の外観と駐車場の3枚で、敷地と前面道路、駐車場はいずれも平坦で段差がなく、階段接道ではありません。西側から南西側は四谷3丁目公園に接し、その境界は同じ高さの地盤にフェンスが立つだけで、擁壁はありません。
路線価は令和8年分の路線価図(図番号31357)で、街区の東側に接する主要地方道の235,000円/㎡を採用しました。同じ路線を3年分追うと令和6年225,000円 → 令和7年230,000円 → 令和8年235,000円です。建物は2棟とも築34年で法定耐用年数を超えているため0円とし、土地の積算価格は235,000円 × 750.41㎡ = 176,346,350円、価格1億9,000万円に対する積算割合は92.8%です。積算はすべて土地の値で、建物は評価に入っていません。
17戸のうち何戸が入居中か、各戸の賃料や修繕の履歴は掲載にありません。東側の接道が交通量のある主要地方道である点と、番地が掲載に無い点は、購入検討の際に売主へ確認が必要です。
融資想定
おすすめ金融機関
※ 物件所在地のエリアに対応する金融機関の一般的な傾向をご紹介するものであり、特定の融資結果を保証・示唆するものではありません。
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