【積算87.1%】千葉県我孫子市・湖北駅 徒歩19分の戸建

楽待の所在は「我孫子市湖北台」で丁目が非公開ですが、取扱会社の自社サイトに湖北台6丁目と明記されているためこれを採りました。湖北台6丁目は路線価図14390に載り、区画道路はすべて44,000円/㎡、外周の集散道路は47,000円、西側の南北道路は51,000円、東側は53,000円です。代表値は区画道路の44,000円で、同じ路線は令和6年40,000円、令和7年42,000円、令和8年44,000円です。借地権割合はDです。

80%到達に必要な路線価は40,400円/㎡で、採用した44,000円/㎡との余裕は8.9%です。楽待の掲載座標が指す湖北台7丁目側は53,000〜64,000円/㎡と高いため、6丁目の44,000円を採るのが保守側です。隣接する中里新田側の41,000円まで下げても81.2%で80%を割りません。

私道負担面積、敷地延長、傾斜部分の記載はなく、掲載の152.47㎡をそのまま有効宅地面積としています。地目は空欄です。

木造2階建、1974年6月築(築52年)、建物119.24㎡の6DK(1階 和6・洋5.8・洋6・DK5.8、2階 和6・和8×3)。木造の耐用年数22年を超えているため建物は0円とし、土地だけで積算しています。

楽待の掲載写真は2枚で、2階の外壁とベランダを真下から見上げた1枚と間取り図です。取扱会社の自社サイトも同じ2枚で、前面道路や敷地の高低差は写っていません。SUUMO・HOME'Sの我孫子市の一覧に同一物件はなく、athomeはボット確認で取得できませんでした。国土地理院の5m標高データを楽待座標で読むと北・東・南側は18.0〜18.6mで平坦、南西20〜28m先で15.1〜16.5mに下がる台地の縁ですが、掲載座標が敷地を指しているか確かでなく、根拠にしていません。

接道状況、私道負担面積、再建築の可否、地目、注意事項が空欄です。所有権、第一種低層住居専用地域、建ぺい率60%・容積率200%、市街化区域の記載はあります。現況は賃貸中で、想定年収73万円・表面利回り9.48%、引渡しは相談、一般媒介です。取扱会社サイトの取引有効期限は2026年9月17日です。 徒歩分数は湖北台6丁目の代表点から湖北駅まで直線1,206mで道路換算19.6分となり、掲載の19分と整合するため訂正していません。掲載は2026年9月3日登録で、次回更新予定は12月2日です。