【積算85.8%】東京都日野市・豊田駅 徒歩14分の一棟アパート

JR中央本線の豊田駅から徒歩14分、東京都日野市多摩平3丁目の一棟アパートです。JR八高線の北八王子駅も徒歩18分で使えます。多摩平は旧・日本住宅公団の団地を区画整理した住宅地で、街区が格子状に整っています。掲載は丁目までの公開で、番地は出ていません。

価格は1億円、土地343.30平方メートル(公簿)、建物294.80平方メートルの鉄骨造2階建てで、1985年10月の築です。1LDKと2DKの全8戸、各専有36.30平方メートルの構成で、駐車場が3台分あります。現況は賃貸中、想定年間収入696万円、表面利回りは6.96パーセントです。接道は南東側の幅6.0メートル公道、私道負担とセットバックは無しと明記され、整形地の記載があります。用途地域は第一種低層住居専用地域です。

積算評価は8,582万5,000円、割合にして85.8パーセントです。掲載の構造欄は「鉄骨造」とだけあり、軽量か重量かの区別がありません。当サイトは保守的に軽量鉄骨(法定耐用年数22年)として扱いましたが、重量鉄骨(34年)としても築40年で耐用年数を超えるため、どちらでも建物の評価額は0円になります。積算はすべて土地の評価です。

路線価の採り方をお伝えします。売主は販売図面で1平方メートルあたり26万5,000円と記載し、表題にも土地積算90パーセント以上と掲げていますが、当サイトはその主張を採らず路線価図で実測しました。多摩平3丁目は4面の路線価図にまたがり、区画道路の値は23万5,000円から27万5,000円に分かれます。街区が最も広く値が均質な図の最頻値である25万円を代表値としています。丁目内で確認できた最低値の23万5,000円を採っても80.7パーセント、売主主張の26万5,000円なら91.0パーセントで、どの帯を採っても当サイトの基準は下回りません。番地が非公開のため丁目内の位置は特定できておらず、この幅は残ります。

掲載写真は1枚だけでした。原寸を3倍に拡大して前面と側面を切り出したところ、駐車区画3台分が前面道路と同じ高さで、白線の引かれた路面から段差なく乗り入れられます。西側の境界は緑色のメッシュフェンスと低いコンクリート基礎だけで、両側の地盤が同じ高さです。建物右手の鉄骨階段は2階住戸へ上がる屋外階段で、接道の階段ではありません。国土地理院の1メートル解像度の標高データで周囲40メートル四方を25点測ると107.6メートルから108.9メートルで、40メートルかけての緩い傾斜(勾配約3パーセント)にとどまります。ただし北西側と北東側の隣地境界は写真の画角に入っておらず、その2面は確認できていません。

楽待の物件種別は一棟マンションになっていますが、実態は鉄骨造2階建て8戸で屋外鉄骨階段の付いた一棟アパートです。築40年で建物の評価が0円になる一方、土地343平方メートルの評価だけで価格の85.8パーセントに達する構成です。数字の根拠は下の調査記録に書いていますので、あわせてご覧ください。