【積算83.5%】神奈川県相模原市緑区・橋本駅 徒歩15分の土地

JR横浜線の橋本駅から徒歩15分、神奈川県相模原市緑区東橋本1丁目の売地です。橋本駅はJR相模線と京王相模原線も乗り入れる3路線の駅で、リニア中央新幹線の新駅が予定されているエリアにあたります。路線価も3年連続で上がっています。

価格は2,280万円、土地は100.89平方メートル(公簿)です。現況は更地で更地渡し、建築条件は付いていません。土地の権利は所有権、用途地域は第一種住居地域で建ぺい率60パーセント・容積率200パーセント、上下水道と都市ガスが引かれています。

形状についてお伝えしておきます。この土地は旗竿地です。掲載の区画図では、幅6メートルの市道に間口2.0メートルで接し、そこから長さ10.8メートルの専用通路を奥へ入った先に旗の部分(北辺約10.0メートル・奥行約7.2〜7.8メートル)があります。当サイトは竿の部分21.6平方メートルを積算の対象から外し、有効宅地79.29平方メートルで評価しました。竿を控除しないと積算は106.2パーセントになりますので、この控除がこの物件で最も数字を動かす要素です。

積算評価は1,902万9,600円、割合にして83.5パーセントです。更地のため建物の評価はありません。路線価は令和8年分の路線価図で東橋本1丁目の区画道路を追い、街区内の最頻値である1平方メートルあたり24万円を採りました。街区内の少数派である23万5,000円を採っても81.7パーセント、区画図の実測寸法から竿を22.9平方メートルとしても82.1パーセントで、いずれも当サイトの基準を上回ります。

接道は建築基準法が求める2メートル以上を満たしていますが、ちょうど2.0メートルで最低限です。3階建てや大規模な住宅など、路地状部分の幅員に規制がかかる建て方ができるかどうかは、神奈川県および相模原市の建築基準条例で確認が必要です。

区画図1枚と現地写真4枚を確認しました。前面の市道から敷地への高低差はほとんどなく、道路と通路の舗装が連続しています。専用通路は全長10.8メートルにわたって平坦で、縦列駐車ができる旨が写真のキャプションにも書かれています。通路の北西側の隣地境界はブロック2〜3段とフェンス、南東側は隣地の化粧塀、旗部分の奥はブロック1段と白いフェンスで、いずれも土留めの高さは0.5メートル未満です。ブロックの横目地(1段20センチ)と隣家の窓台高・玄関ドア高でクロスチェックしています。