【積算104%】埼玉県鶴ヶ島市・鶴ヶ島駅 徒歩13分の一棟アパート

埼玉県鶴ヶ島市大字鶴ヶ丘、東武東上線の鶴ヶ島駅から徒歩13分の一棟アパートです。物件名は「コーポ三みね」。鶴ヶ島駅から池袋までは急行で50分前後、駅前の通り沿いにはスーパー・ドラッグストア・飲食店がまとまっており、生活に必要なものは徒歩圏でそろいます。

木造2階建の3戸(2DK×2戸・4K×1戸)で、土地174.74㎡・建物192.24㎡。1970年12月築の築55年です。価格は1,680万円で、現況は賃貸中。掲載の満室時年間収入は217.2万円、満室時利回りは12.92%とされています。土地の権利は所有権、用途地域は近隣商業地域(建ぺい率80%・容積率200%)です。

令和8年分の路線価100,000円/㎡を土地174.74㎡に掛けると土地の積算は17,474,000円で、価格1,680万円に対する積算割合は104.0%になります。建物は築55年で木造の法定耐用年数22年を大きく超えているため、積算では0円として扱いました。つまりこの数字は土地だけで構成されています。路線価は2024年・2025年・2026年とも100,000円/㎡で横ばいでした。

⚠️ 確かめておきたい点が3つあります。1つ目は接道です。前面は北東側の幅員2.50mの私道で、17.50m接しています。幅員が4mに満たないため、この道路が建築基準法42条2項の道路にあたるのか、再建築の際にセットバックがどれだけ必要になるのかは、掲載からは読み取れません。掲載に再建築不可・但し書き道路・がけ条例の記載はありませんが、当サイトでは道路種別そのものを確認できていません。

2つ目は土地面積の取り方です。この掲載サイトは土地面積を私道を除いた数値で表示する決まりになっており、本件も174.74㎡と私道負担71㎡が分けて書かれています。当サイトは私道を別筆として扱い、174.74㎡をそのまま積算の対象にしました。ただし私道の持分がどうなっているか、通行や掘削の承諾が取れているかは掲載にありません。3つ目は建物で、築55年の木造3戸です。入居状況は掲載間で「満室」と「賃貸中」に食い違いがあり、当サイトでは保守的に「賃貸中」として扱っています。修繕の履歴や内部の状態も掲載にありません。

建物の評価が残っていないぶん、土地値だけで価格を上回る構成になっています。前面私道の道路種別と持分、そして現在の入居状況の3点が確認できれば、判断はかなりはっきりするはずです。