【积算104%】埼玉县鹤岛市・鹤岛站步行13分钟的整栋公寓

埼玉县鹤岛市大字鹤丘，从东武东上线鹤岛站步行13分钟的一栋公寓。物件名为「Corpo三峰」。从鹤岛站到池袋乘急行约50分钟，站前道路沿线集中了超市、药妆店与餐饮店，日常所需在步行圈内即可解决。

木结构两层、共3户（2DK×2户、4K×1户），土地174.74平方米、建筑192.24平方米，1970年12月建成，房龄55年。售价1,680万日元，目前处于出租中。刊登的满室时年收入为217.2万日元，满室时表面收益率12.92%。土地权利为所有权，用途地域为邻近商业地域（建蔽率80%、容积率200%）。

以令和8年份路线价100,000日元／平方米乘以土地174.74平方米，土地积算为17,474,000日元，相对1,680万日元售价的积算比率为104.0%。建筑房龄55年，已大幅超过木结构法定耐用年数22年，积算中按0日元处理，因此这一数字完全由土地构成。路线价2024年、2025年、2026年均为100,000日元／平方米，持平。

⚠️ 有三点需要确认。第一是接道。前面道路为北东侧宽2.50米的私道，接面17.50米。由于宽度不足4米，该道路是否属于建筑基准法第42条第2项道路、重建时需要多少后退，均无法从刊登内容判读。刊登中没有不可重建、但书道路、崖条例的记载，但本站也未能确认道路种别本身。

第二是土地面积的取法。该刊登网站规定土地面积以扣除私道后的数值表示，本件也将174.74平方米与私道负担71平方米分开记载。本站将私道视为另一笔土地，未予扣除，直接以174.74平方米作为积算对象。但私道的共有持份如何、是否已取得通行与挖掘的同意，刊登中均无记载。第三是建筑，房龄55年的木结构3户。入住状况在不同刊登间存在出入（「满室」与「出租中」），本站保守地按「出租中」处理。修缮履历与室内状态也无相关信息。

由于建筑已无残值，仅土地的积算即超过售价。若能确认前面私道的道路种别与持份、以及目前的入住状况这三点，判断就会清晰得多。