【積算126.8%】埼玉県ふじみ野市・ふじみ野駅 徒歩16分の土地

埼玉県ふじみ野市新駒林3丁目、東武東上線のふじみ野駅から徒歩16分の売地です。ふじみ野駅から池袋までは急行で30分ほど。北側の幅員4.0m公道に4.8m、東側の幅員4.0mの私道に8.0m接する角地で、二方向とも4mを確保していてセットバックの記載もありません。

土地は42.60㎡(公簿・12.88坪)で、価格は487万円です。土地の権利は所有権、地目は宅地、地勢は平坦。市街化区域の第一種低層住居専用地域で、建ぺい率60%・容積率100%。建築条件は付いていません。現況は建物有で、掲載写真の木造2階建ては内装・水まわりとも傷みが進んでおり、実質は古家付きの土地として解体費を見込む必要があります。

令和8年分の路線価145,000円/㎡を土地42.60㎡に掛けると土地の積算は6,177,000円で、価格487万円に対する積算割合は126.8%になります。物件種目が土地で建物の面積・構造が掲載されていないため、建物は積算では0円として扱いました。路線価は2024年135,000円/㎡、2025年140,000円/㎡、2026年145,000円/㎡と毎年5,000円ずつ上がっています。

⚠️ この物件でいちばん確かめておきたいのは、42.60㎡という土地の狭さです。第一種低層住居専用地域では敷地面積の最低限度が定められていることがあり、これを下回ると建築できません。当サイトでふじみ野市の資料を調べた範囲では、建築物の形態規制の表に最低限度の欄そのものがなく、地区計画条例の対象地区にも新駒林は含まれていませんでした。ただし「指定なし」と明示した資料までは確認できていないため、ふじみ野市の都市計画課への確認が必要です。仮に指定があって42.60㎡が下回る場合でも、条例の施行前から存在する敷地として適用除外を受けられるかは行政に確認することになります。

建てられる規模も小さくなります。建ぺい率60%だと建築面積の上限は25.56㎡(約7.7坪)、容積率100%だと延床の上限は42.60㎡(約12.9坪)。角地なので特定行政庁の指定によって建ぺい率が10%緩和されれば建築面積は29.82㎡まで広がりますが、それでも3階建てにして延床42.60㎡が上限です。用途は限られます。

このほか、私道負担は「有 124.00㎡(共有持分2192/124000)」という分数表記で、124.00㎡は前面私道全体の面積、持分に換算すると約2.19㎡です。土地面積42.60㎡の外側にある別筆とみて控除していませんが、仮に持分ぶんを引いても積算割合は120.3%です。東側は位置指定の私道なので、通行と掘削の承諾が取れているかは掲載に記載がなく確認が必要です。ガスの種別も設備欄がプロパンガス、こだわり条件欄が都市ガスと食い違っており、当サイトでは写真にプロパンボンベが写っていることから保守的にプロパンガスとして扱いました。

路線価が3年続けて上がっている地域で、土地だけの積算が価格を大きく上回る構成になっています。ただし建てられる建物の大きさが限られるため、敷地面積の最低限度と建築計画の見通しを先に確認しておくのが現実的です。