【积算126.8%】埼玉县富士见野市・富士见野站步行16分钟的土地

埼玉县富士见野市新驹林3丁目，从东武东上线富士见野站步行16分钟的售地。从富士见野站到池袋乘急行约30分钟。用地为角地，北侧沿宽4.0米公路接面4.8米、东侧沿宽4.0米私道接面8.0米，两个方向均确保4米宽度，也没有后退（setback）的记载。

土地42.60平方米（登记簿、12.88坪），售价487万日元。土地权利为所有权，地目为宅地，地势平坦。位于城市化区域内的第一种低层住居专用地域，建蔽率60%、容积率100%，且无建筑条件。现况为有建筑物，刊登照片中的木结构两层住宅内装与水路设备均已明显老化，实质上属于附旧屋的土地，需要预留拆除费用。

以令和8年份路线价145,000日元／平方米乘以土地42.60平方米，土地积算为6,177,000日元，相对487万日元售价的积算比率为126.8%。由于物件种目为土地、未刊登建筑面积与结构，积算中建筑物按0日元处理。路线价逐年上涨5,000日元：2024年135,000日元、2025年140,000日元、2026年145,000日元／平方米。

⚠️ 本物件最需要确认的是42.60平方米这一土地面积的狭小。第一种低层住居专用地域有时会设定用地面积的最低限度，低于该限度则无法建造。本站查阅富士见野市资料的范围内，建筑物形态规制的表格中并没有最低限度这一栏，地区计划条例的对象地区中也不包含新驹林。但由于未能找到明确写有「无指定」的资料，仍需向富士见野市都市计划课确认。即使存在指定且42.60平方米低于该限度，能否作为条例施行前的既有用地获得适用除外，同样需要向行政部门确认。

可建造的规模也受限。建蔽率60%时建筑面积上限为25.56平方米，容积率100%时延床面积上限为42.60平方米。由于是角地，若获特定行政厅指定放宽建蔽率10%，建筑面积可达29.82平方米，但即使建三层，延床面积上限仍为42.60平方米，用途相当有限。

此外，私道负担记为「有 124.00平方米（共有持份2192/124000）」，124.00平方米是前面私道的整体面积，换算持份约2.19平方米。私道整体面积大于土地42.60平方米，说明42.60平方米中不含私道部分，因此视为另一笔土地未予扣除；即便扣除持份部分，积算比率仍为120.3%。东侧接道为位置指定私道，是否已取得通行与挖掘的同意，刊登中没有记载。燃气种类在刊登内部也存在矛盾（设备栏为液化石油气、筛选条件栏为城市燃气），本站因照片中拍到液化气罐而保守地按液化石油气处理。

在路线价连续三年上涨的地区，仅土地的积算就大幅超过售价。不过由于可建造的建筑规模有限，先确认用地面积的最低限度与建筑计划的可行性更为现实。