【積算113.6%】埼玉県坂戸市・北坂戸駅 徒歩7分の土地

埼玉県坂戸市大字片柳、東武東上線の北坂戸駅から徒歩7分の売地です。北坂戸駅から池袋までは約50分。北側の幅員4.0mの私道(位置指定有)に7.8m、西側の幅員3.5mの公道に9.2m接する角地で、接道義務は幅員4.0mを確保している北側で満たしています。

土地は120.40㎡(公簿・36.42坪)で、価格は880万円です。土地の権利は所有権、地目は宅地、地勢は平坦。市街化区域の第1種低層住居専用地域で、建ぺい率50%・容積率80%。建築条件は付いていません。現況は建物有の古家付き土地で、引渡しは即時・現況渡しです。上水道・下水道・都市ガス・電気が入っていて側溝もあります。

路線価83,000円/㎡を土地120.40㎡に掛けると土地の積算は9,993,200円で、価格880万円に対する積算割合は113.6%になります。物件種目が土地で建物の面積・構造が掲載されていないため、建物は積算では0円として扱いました。路線価は2024年・2025年・2026年とも83,000円/㎡で横ばいです。

⚠️ この物件の路線価は、周辺の路線価から推計した数字です。掲載のアピールポイントにもある「区画整理事業地内」がそのまま理由で、当該地は片柳土地区画整理事業の施行区域にあたり、路線価図には路線価そのものが記載されていません(施行区域は個別評価の扱いになります)。当サイトでは図26311と図26318の2面でこの扱いを確認したうえで、区画整理の区域に接している路線の帯のうち最も低い83,000円/㎡を保守的に採りました。最寄りの88,000円/㎡を採れば積算割合は120.4%、逆にかなり離れた別の帯まで下げても84.8%で、いずれにせよ80%は下回りません。実際の評価額は個別評価によるため、税務上の評価が必要な場合は税務署への確認が要ります。

私道負担は「有 20.00㎡(共有持分414/2000)」という分数持分の書き方です。当サイトでは共有の私道が独立した筆として存在することを示す書き方とみて、掲載の土地面積120.40㎡から控除していません。また西側の幅員3.5mの公道については、セットバック欄が「－」で後退面積の記載がなく、後退が必要かどうかは掲載からは分かりませんでした。仮に接面9.2m分を0.25m後退するとして約2.3㎡を引いても、積算割合は111.4%です。

北坂戸駅から徒歩7分という距離で、二方向に接する角地。路線価は3年横ばいですが、土地だけの積算が価格を上回る構成になっています。区画整理施行区域という評価の特殊性と、西側公道の後退の要否を先に確かめておくのが順当です。