【积算113.6%】埼玉县坂户市・北坂户站步行7分钟的土地

埼玉县坂户市大字片柳，从东武东上线北坂户站步行7分钟的售地。从北坂户站到池袋约50分钟。用地为角地，北侧沿宽4.0米私道（位置指定）接面7.8米、西侧沿宽3.5米公路接面9.2米；接道义务由确保4.0米宽度的北侧满足。

土地120.40平方米（登记簿、36.42坪），售价880万日元。土地权利为所有权，地目为宅地，地势平坦。位于城市化区域内的第1种低层住居专用地域，建蔽率50%、容积率80%，且无建筑条件。现况为附旧屋的土地，可即时交付、按现状交付。自来水、下水道、城市燃气与电力均已接入，并设有边沟。

以路线价83,000日元／平方米乘以土地120.40平方米，土地积算为9,993,200日元，相对880万日元售价的积算比率为113.6%。由于物件种目为土地、未刊登建筑面积与结构，积算中建筑物按0日元处理。路线价在2024年、2025年、2026年均为83,000日元／平方米，保持横盘。

⚠️ 本物件的路线价是依据周边路线价推算得出的数值。理由正是刊登中所强调的「区画整理事业地内」——该地属于片柳土地区画整理事业的施行区域，路线价图上并未标注路线价（施行区域按个别评价处理）。本站在图26311与图26318两个图面上确认了这一标示，并保守地采用与该区域相邻路线中最低的83,000日元／平方米。若采用最近的88,000日元／平方米，积算比率为120.4%；即使下调至相隔较远的其他价格带，也仍有84.8%，无论如何都不会低于80%。由于实际评价采用个别评价方式，如需用于税务用途，须向税务署确认。

私道负担记为「有 20.00平方米（共有持份414/2000）」。本站将这种分数持份的写法视为共有私道作为另一笔土地存在，因此未从刊登的土地面积120.40平方米中扣除。此外，关于西侧宽3.5米的公路，后退（setback）栏为「－」且没有后退面积的记载，从刊登无法判断是否需要后退。即便按接面9.2米后退0.25米计算扣除约2.3平方米，积算比率仍为111.4%。

距北坂户站步行7分钟，且为两面接道的角地。路线价虽已连续三年横盘，但仅土地的积算即超过售价。先厘清区画整理施行区域带来的评价特殊性，以及西侧公路是否需要后退，是较为稳妥的做法。