【積算96%】埼玉県川口市・東川口駅 徒歩13分の一棟アパート

埼玉県川口市戸塚東2丁目、JR武蔵野線の東川口駅から徒歩13分の一棟アパートです。埼玉高速鉄道の戸塚安行駅も徒歩29分で使えます。前面は西側の公道で幅員8.00m。市街化区域の第一種中高層住居専用地域で、建ぺい率60%・容積率200%です。

木造2階建て、1987年11月築。土地133.56㎡(公簿)・建物121.24㎡で、2Kが4戸の構成です。現況は満室で賃貸中、価格3,200万円に対する表面利回りは7.46%(想定年間収入2,388,000円)。土地の権利は所有権、地目は宅地で、私道負担の記載はありません。駐車場は付いていません。

令和8年分の路線価230,000円/㎡を土地133.56㎡に掛けると土地の積算は30,718,800円です。建物は築38年で木造の法定耐用年数22年を超えているため、当サイトの計算では0円になります。したがって積算は土地だけの30,718,800円で、価格3,200万円に対する積算割合は96.0%です。路線価は2024年200,000円/㎡、2025年220,000円/㎡、2026年230,000円/㎡と上がってきています。

⚠️ 注意事項として掲載に「境界非明示」「契約不適合免責」「現況有姿」の3点が明記されています。とくに境界非明示は、土地面積が公簿の133.56㎡であることと合わせて読む必要があります。実測すると公簿より狭くなる可能性があり、その場合は土地の積算も比例して下がります。境界の確定測量が済んでいるかどうかは、購入前に確認しておきたいところです。

所在地が町丁までしか公開されていないため、路線価は丁目内の帯を総当たりして決めました。戸塚東2丁目は路線価図4面(28012・28013・28018・28019)にまたがっていて、帯は200,000〜245,000円/㎡(幹線は260,000円/㎡)に分かれます。当サイトでは丁目の本体にあたる図28018の区画道路で最も多く出てくる230,000円/㎡を採りました。丁目内で最も低い200,000円/㎡でも積算割合は83.5%、控えめな215,000円/㎡で89.7%、240,000円/㎡なら100.2%となり、どの帯を採っても80%は下回りません。裏づけとして、2025年の公示地価(川口市戸塚東2丁目)は約267,000円/㎡で、同年の路線価220,000円/㎡はその82.4%。路線価は公示地価の8割程度という一般的な関係と合っています。

掲載の写真は外観1枚のみで、しかもストリートビュー由来のものです。前面道路側については、写り込んだレンガの目地から土留めの高さが約0.75mと読み取れ、国土地理院の標高データでも周辺は平坦でした。ただし東側・北側を含む隣地境界の全周は確認できていません。築38年で建物の評価が0円になる構成なので、実質は土地を買って賃料収入が付いてくる形になります。境界の確認と現地での状態確認を先に進めるのが順当です。