【积算96%】埼玉县川口市・东川口站步行13分钟的整栋公寓

埼玉县川口市户冢东2丁目，从JR武藏野线东川口站步行13分钟的一栋公寓。埼玉高速铁道户冢安行站步行29分钟亦可利用。前面道路为西侧宽8.00米的公路。位于城市化区域内的第一种中高层住居专用地域，建蔽率60%、容积率200%。

木结构两层，1987年11月建成。土地133.56平方米（登记簿）、建筑121.24平方米，为2K户型共4户的构成。现况为满租出租中，相对3,200万日元售价的表面收益率为7.46%（预计年收入2,388,000日元）。土地权利为所有权，地目为宅地，没有私道负担的记载。不附带停车位。

以令和8年份路线价230,000日元／平方米乘以土地133.56平方米，土地积算为30,718,800日元。建筑物已建成38年，超过木结构法定耐用年限22年，按本站的计算方式计为0日元。因此积算即为土地部分的30,718,800日元，相对3,200万日元售价的积算比率为96.0%。路线价呈上升趋势：2024年200,000日元、2025年220,000日元、2026年230,000日元／平方米。

⚠️ 刊登的注意事项中明确记载了「境界未明示」「契约不符合责任免除」「按现状交付」三点。其中境界未明示一项，需要与土地面积采用登记簿数值133.56平方米这一点结合来看。实测后可能小于登记簿面积，届时土地积算也会按比例下降。是否已完成确定测量，值得在购买前予以确认。

由于所在地仅公开至町丁，本站通过穷举丁目内的各价格带来确定路线价。户冢东2丁目横跨路线价图4个图面（28012・28013・28018・28019），价格带分布于200,000至245,000日元／平方米（干线为260,000日元／平方米）。本站采用了覆盖丁目主体的图28018中区划道路上出现最多的230,000日元／平方米，并注意不被干线数值拉高。即使采用丁目内最低的200,000日元／平方米，积算比率仍有83.5%；215,000日元为89.7%，240,000日元则为100.2%。作为佐证，2025年公示地价（川口市户冢东2丁目）约为267,000日元／平方米，同年路线价220,000日元为其82.4%，与路线价约为公示地价八成的一般关系相符。

刊登照片仅有外观1张，且来自街景服务。就前面道路一侧而言，可从照片中砖砌灰缝读出挡土高度约0.75米，国土地理院的海拔数据也显示周边平坦。但包括东侧、北侧在内的邻地境界全周未能确认。由于建成38年后建筑物评价为0日元，实质上属于购入土地并附带租金收入的形式。先行确认境界并到现场查看状态较为稳妥。