【積算115.9%】千葉県船橋市・鎌ヶ谷大仏駅 徒歩12分の土地

京成松戸線「鎌ヶ谷大仏」駅と「二和向台」駅がどちらも徒歩12分の位置にある売地です。2駅を使い分けられる立地で、都心へは松戸または新鎌ヶ谷での乗り換えを挟んでおよそ65分の距離にあります。第一種低層住居専用地域で建ぺい50%・容積100%、周囲は戸建てが中心の住宅地です。

⚠️ この物件には掲載に「告知事項あり」と明記されています。内容は掲載では非開示で、取扱会社への問い合わせが必要です。あわせて「契約不適合免責」「測量境界確認なし」も明記されており、境界の確定測量は買主の負担になる可能性があります。土地単価は約4.6万円/㎡で、近隣の咲が丘2〜4丁目の売地が坪43〜63万円帯であるのに対し坪15.3万円と3分の1程度の水準です。この価格差が告知事項だけで説明できるかどうかは、現地と取扱会社への確認が要ります。

⚠️ 敷地は旗竿地です。掲載の区画図を計測すると、位置指定道路から北へ幅約2.6〜3.0m・奥行約15.6mの通路(竿)が伸び、その先に間口約17.1mの本体部があります。竿はおよそ40.4㎡で、建ぺい50%の第一種低層では宅地として使えないため、当サイトの積算では控除して有効宅地111.13㎡で計算しています。掲載どおりの151.53㎡で計算すると数字はさらに大きくなりますが、その値は採っていません。一方、私道の共有持分約23.9㎡は区画図で敷地と別図形として描かれており、土地面積151.53㎡の内数ではないため控除していません。

現況は古家有りで、木造2階建・延床99.26㎡・昭和16年5月築です。築85年で木造の法定耐用年数22年を大きく超えているため、当サイトの積算では建物を0円としています。更地化して使う場合は解体費と残置物の処理費が別途かかる前提で見る必要があります。

積算面では、令和8年分の路線価73,000円/㎡に有効宅地111.13㎡を掛けた土地評価が811万円で、価格700万円に対して積算割合は115.9%です。路線価は2024年67,000円・2025年69,000円・2026年73,000円と3年で9.0%上がっています。仮に町丁内で最も低い66,000円/㎡を採っても104.8%、さらに私道持分23.9㎡まで重ねて控除する最も厳しい前提でも82.2%で、路線価の採り方では結論が変わらない水準です。

価格の安さの理由が掲載からは特定できない点が、この物件の最大の確認事項です。告知事項の内容、境界の状況、古家の解体費用の3点を確認したうえで判断する物件だと考えています。