【積算108.5%】神奈川県横浜市港北区・小机駅 徒歩15分の戸建

JR横浜線「小机」から徒歩15分、横浜市港北区鳥山町の中古戸建てです。1983年9月築の木造2階建・4LDKで、土地106.81㎡・建物71.21㎡。価格は1,480万円、土地の権利形態は所有権で、用途地域は第一種低層住居専用地域(建ぺい率50%・容積率80%)です。カースペースがあり、上下水道は公営水道・本下水、ガスは個別LPGです。

令和8年分の路線価図(図番号67092)で敷地に最も近い区画道路を追うと、路線価は1㎡あたり13万円でした。私道負担は「無」で敷地延長の竿部分もないため、有効宅地面積は掲載どおりの106.81㎡としています。建物は木造で築43年、法定耐用年数22年を超えているため積算は0円となり、積算割合は土地だけで決まります。路線価は2024年の12万5,000円から2025年に13万円へ上がり、2026年も同じ水準です。

この物件でいちばん気をつけたいのは、掲載に現地写真が1枚もないことです。載っているのは間取り図だけで、写真枠の残りは掲載元が用意していない状態でした。他の不動産ポータルや取扱会社の自社サイトまで当たりましたが同一物件の掲載は見つからず、擁壁の有無・前面道路との段差・階段接道・旗竿地かどうか・建物外観の傷み具合は、いずれも写真で確かめられていません。国土地理院の1mメッシュ標高データで周辺を10m刻みに測ると、この一帯は東へ60mで約10m下がる斜面地でした。敷地そのものの高低差は現地で確かめてください。

接道は北側2.8m幅で、建築基準法の原則である4mに届きません。42条2項道路であれば建て替え時に道路中心線から2mの後退が要り、使える宅地が減ります。掲載に後退面積の記載がないため積算では差し引いていませんが、間口8mで0.6m後退したと仮定して試算しても積算割合は89.6%でした。掲載文には新耐震で再建築可能と書かれているので、道路の種別と後退の要否は役所の道路台帳で確認するのが確実です。