【积算108.5%】神奈川县横滨市港北区・小机站步行15分钟的独栋住宅

位于横滨市港北区鸟山町的二手独栋住宅，从JR横滨线「小机」站步行15分钟。1983年9月建成的木造2层4LDK，土地106.81平方米、建筑71.21平方米，售价1,480万日元。土地权利为所有权，用途地域为第一种低层住居专用地域（建蔽率50%、容积率80%）。设有停车位，供水为公营自来水、排水为公共下水道，燃气为独立LPG。

查阅令和8年分路线价图（图号67092），紧邻宅地的区划道路路线价为每平方米13万日元。无私道负担、也没有旗杆地的竿部，因此将刊登的106.81平方米直接作为有效宅地面积。建筑为木造、房龄43年，已超过22年的法定耐用年限，故建筑积算为0日元，积算比例完全由土地决定。路线价由2024年的12万5,000日元升至2025年的13万日元，2026年维持不变。

本物件最需要留意的是刊登页面完全没有现场照片。只有一张户型图，其余相册位是网站自带的「无照片」占位图。我们查过其他房产网站和经办公司的自有网站，未找到同一物件的刊登，因此挡土墙的有无、与前面道路的高差、阶梯接道、是否为旗杆地、建筑外观的老化程度，均无法通过照片判断。用国土地理院的1米网格高程数据以10米间隔实测，该一带向东60米下降约10米，属于坡地。宅地本身的高差请到现场确认。

接道为北侧2.8米宽，未达建筑基准法预设的4米。若属42条2项道路，重建时需从道路中心线后退2米，可用宅地会减少。刊登未记载后退面积，故积算中未予扣除；即使按开间8米、后退0.6米试算，积算比例仍为89.6%。刊登文中写明符合新抗震标准且可重建，建议到主管部门的道路台账核对道路种别与后退要求。