【積算83%】東京都足立区・扇大橋駅 徒歩20分の土地

東京都足立区本木1丁目の売地です。日暮里・舎人ライナー「扇大橋」駅から徒歩20分。掲載のPR文には「徒歩10分」という記載もありますが、掲載座標と駅の座標から直線距離を測ると約1.27kmあり、道路距離に換算すると徒歩19〜20分が実態に近い数字です。当サイトでは保守的に20分としています。日暮里駅まで約13分、そこから山手線・京浜東北線で東京・上野方面へ出られます。

まず最初にお伝えしたいのが土地の権利です。掲載の土地面積は423.79㎡(公簿)ですが、このうち55.58㎡は旧法借地権で、買主が所有権を取得できるのは368.21㎡です。敷地の約13%は借地権部分にあたり、その範囲は自分の土地として自由に使えません。同一物件が別のサイトにも出ており、そちらは土地面積を368.21㎡(公簿)として備考に「借地権あり(旧法)55.58㎡」と明記していました。423.79 − 55.58 = 368.21 と数字が完全に一致するため、楽待側の423.79㎡は借地部分を含んだ敷地全体の数値だと確定できます。当サイトの積算では、所有権部分368.21㎡からさらにセットバック0.8㎡を引いた367.41㎡だけを土地の評価対象としています。

価格は8,850万円。用途地域は準工業地域で建ぺい率80%・容積率200%、地目は宅地です。前面道路は南側の幅員3.8m公道で接面8.0m、幅員が4mに満たないためセットバックが必要です。楽待側の掲載は接道状況欄が完全に空欄で、幅員・種別・接面はすべて別サイトの記載で補いました。接道条件が掲載元で明示されていない物件は、再建築の可否をめぐって後から条件が変わることがあります。この点は現地と行政窓口での確認をおすすめします。

積算面では、令和8年分の路線価200,000円/㎡に有効宅地367.41㎡を掛けた7,348万円が土地の評価額で、価格に対する積算割合は83.0%です。建物は未登記の倉庫(1階約124㎡・2階約124㎡)が残っていますが、写真では鉄骨の骨組みが著しく錆び、2階の外壁と屋根が一部脱落した状態のため、積算価格は0円としています。解体費用がいくらかかるかは掲載に記載がありません。なお借地権部分55.58㎡を相続税評価と同じ借地権割合(60%)で算入すると積算は90.6%相当まで上がりますが、買主が自由に使えない部分なので当サイトでは算入していません。

土地の形は南北に長いL字型で、北側が広い矩形、南側が幅6〜9mほどの帯状になって3.8m道路に接しています。通路専用の細長い「竿」ではなく建物を建てられる幅がありますが、整形地に比べると使い方に制約が出ます。現況については、楽待側が「更地・更地渡し」、別サイトが「建物有・現況渡」と食い違っており、引渡し時に建物が残るかどうかは売主への確認が必要です。

なお、別サイト側の情報公開日は2026年3月13日で、同じ物件が約6か月間市場に出ています。今回は別の業者が新しく楽待に掲載したものです。長期の売れ残りと決めつけられる期間ではありませんが、検討の材料として記しておきます。