【积算83%】东京都足立区・扇大桥站步行20分钟的土地

位于东京都足立区本木一丁目的售地，从日暮里・舍人线「扇大桥」站步行20分钟。房源的宣传文中另有「步行10分钟」的写法，但从房源坐标与车站坐标测算，直线距离约1.27公里，换算成道路距离约为步行19至20分钟。本站保守地采用20分钟。到日暮里站约13分钟，可换乘山手线、京滨东北线前往东京、上野方向。

首先要说明的是土地权利。房源标示的土地面积为423.79平方米（登记簿），其中55.58平方米为旧法借地权，买方能取得所有权的只有368.21平方米。约占宅地13%的部分属于借地权范围，无法作为自有土地自由使用。同一物业也刊登在另一家网站上，那边将土地面积记为368.21平方米（登记簿），并在备注中另行标明借地权（旧法）55.58平方米。由于423.79 − 55.58 = 368.21 完全吻合，可以确认423.79平方米是含借地部分的宅地全体数值。本站的积算评估仅以所有权部分368.21平方米再扣除退缩用地0.8平方米后的367.41平方米为对象。

价格为8,850万日元。用途地域为准工业地域，建蔽率80%、容积率200%，地目为宅地。前面道路是南侧宽3.8米的公道，接面8.0米；因宽度不足4米，需要道路退缩。刊登方的接道状况栏完全空白，宽度、种别、接面均以另一网站的记载补充。房源未载明接道条件时，重建的条件有可能在事后发生变化，建议到现场和行政窗口确认。

积算方面，令和8年分路线价200,000日元/平方米乘以有效宅地367.41平方米，土地评估额为7,348万日元，相当于售价的83.0%。宅地上尚存未登记仓库（一层约124平方米、二层约124平方米），但照片显示钢骨严重锈蚀、二层外墙与屋顶部分脱落，因此建筑积算价格计为0日元。拆除费用房源未载明。若按继承税评估同样的借地权比例（60%）将55.58平方米借地权部分计入，积算可达约90.6%，但因买方无法自由使用该部分，本站不予计入。

土地形状为南北向的L字形，北侧为较宽的矩形，南侧为宽约6至9米的带状部分接3.8米道路。该带状部分并非仅供通行的细长「竿」，宽度足以建造建筑物，但与整形地相比在使用上仍有制约。关于现况，刊登方记为「更地・更地交付」，另一网站记为「有建物・现况交付」，两者不一致，交付时建筑物是否留存需向卖方确认。

另外，另一网站的信息公开日为2026年3月13日，同一物业已在市场上约6个月。本次是另一家业者新刊登的。这一期间尚不足以断定为滞销，但作为判断材料在此记录。