【積算127.4%】埼玉県所沢市・西武園ゆうえんち駅 徒歩13分の戸建

所沢市山口は路線価図が14面にまたがるため、国税庁の索引図から各図の位置を数値化し、掲載HTMLに含まれる物件座標がどの図に落ちるかを計算で確定させました。該当する図34116の中では、令和6年の図に対象地番と連番の区画(2686-7・-9・-10ほか)が描かれており、対象地が同じ街区にあることを確認できました。街区に接する路線は78,000円から82,000円で、最も低い78,000円を採用しています。

所沢市には路線価が設定されていない倍率地域が混在しており、大字北岩岡のように町名全体が倍率地域のケースもあります。図34116にも「倍率地域」の表記が中央部と東部にありましたが、対象の街区は路線価が振られた区域の内側にあることを図面で確認しました。倍率地域であれば当サイトの積算方式そのものが使えないため、最初に確かめる点です。

掲載写真8枚のうち屋外の写真は1枚だけでした。この1枚を原寸から3箇所拡大し、前面道路との境界にある化粧ブロックの土留め高を側溝グレーチングの規格寸法(300ミリ)とフェンス高から二通りに見積もったところ、いずれも1メートル未満でした。国土地理院の5メートルメッシュ標高データでも周囲40メートル四方の高低差は0.4メートルで、写真の見立てと一致しました。

1973年5月築の木造は法定耐用年数22年を大きく超えているため、建物の積算は0円としました。積算127.4%は土地だけで成立している数字です。建物には残置物があり、現況有姿での引渡しとなります。

掲載の接道状況欄は方位も幅員も空欄でした。当サイトでは接道欄が空欄というだけでは候補から外しませんが、過去に空欄の物件が実際には再建築不可だった例があります。再建築の可否は数字に表れない論点として残しています。