【積算121.9%】東京都昭島市・昭島駅 徒歩15分の一棟アパート

昭島市には丁目のない宮沢町と宮沢町1〜3丁目が約1キロ離れて別々にあり、路線価の水準も違います。掲載HTMLに含まれる物件座標を国土地理院の逆引きにかけると「宮沢町一丁目」が返り、掲載のバス停「清泉中学」にあたる市立清泉中学校の住所も宮沢町1-9-1、さらに売主が示す参考路線価140,000円が1丁目の令和7年分の値と一致しました。3点がそろって同じ場所を指したため、宮沢町1丁目として評価しています。

採用した150,000円は、対象の街区に接する4本の路線(150,000円・160,000円・165,000円・195,000円)のうち最も低い値です。幹線沿いの195,000円を採れば積算は158.5%まで上がりますが、保守的な数字を出す方針で最低値を採りました。売主が掲載で示している140,000円は令和7年分の値で、令和8年分では150,000円に上がっています。

コンクリートブロック造の法定耐用年数は38年です。1棟目が1977年9月築で築49年、2棟目が1982年12月築で築43年と、どちらも超過しているため建物の積算は0円としました。積算121.9%は土地だけで成立しています。なお1棟目は1981年の新耐震基準より前の建築です。

掲載写真は2枚だけで、しかも原寸が400ピクセル程度と小さく、高解像度版も配信されていませんでした。3倍に拡大して見た限りでは駐車場と道路がほぼ同一レベル、住戸前の塀も内外で地盤が同じで土留めとして機能していません。写真の情報量を補うため国土地理院の1メートル解像度の標高データで敷地周辺25点を実測したところ、高低差は1.1メートル、隣接する測点どうしでは最大0.6メートルで、1メートル級の段差はありませんでした。

接道は西側5.0メートルの私道ですが、私道負担面積の欄は「－」で、持分の有無も通行掘削の承諾も掲載に記載がありません。「持分無」「承諾無」と明記されていれば積算に関わらず候補から外すところですが、記載が無いだけなので判断を保留し、確認事項として残しています。