【積算85.6%】千葉県松戸市・常盤平駅 徒歩18分の土地

掲載の接道欄「南18.0メートル公道」は前面道路の幅員のことで、間口ではありませんでした。区画図の寸法を拾うと、間口およそ3.0メートル・長さおよそ11.7メートルの通路が伸びた先に、およそ13.5メートル×18.0メートルの主要部があるという旗竿地です。通路部分35.04平方メートルを差し引いた242.96平方メートルを有効宅地面積として積算しました。主要部242.82平方メートルと通路35.04平方メートルの合計が掲載の278.00平方メートルとほぼ一致するので、読み取りの裏は取れています。

小金原7丁目は路線価図が4面にまたがります。掲載に物件の座標が入っていなかったため、周辺施設5か所の実測座標から多点測位し、さらに国土地理院のデータで町丁の街区1番から39番までを座標化して、図09044の範囲に収まることを確認しました。図上では県道57号沿いが125,000円と高く、町丁内の区画道路は96,000円から100,000円の帯です。幹線に引っ張られないよう区画道路の最頻値98,000円を採用しています。

積算80%に必要な路線価は91,538円/平方メートルです。町丁内で最も低い96,000円を採っても積算は83.9%で、どの区画道路を当てても80%は下回りませんでした。路線価は2024年83,000円、2025年90,000円、2026年98,000円と2年で18%上がっています。

掲載写真5点をすべて確認しました。前面道路側は土のアプローチが道路と面一で、乗り入れ部を介して段差なく敷地につながっています。通路部分の側面にブロック塀がありますが、途中に地面レベルの木製門扉があること、道路沿いが透かしブロックであることから、土を留める擁壁ではなく境界塀と判断しました。宅地造成工事規制区域の指定があるため国土地理院の標高データでも確認しましたが、道路と敷地の差は0.5メートル以内でした。

現地写真の1枚に、東京電力の高圧送電線(東葛高柳線)の鉄塔と架空線が前面道路沿いに写っています。地図上の鉄塔の位置も前面道路のラインと一致しました。積算や法令上の制限に関わるものではありませんが、見え方の受け止め方には個人差があるため記載しておきます。

現況は古家ありですが、備考に「確定測量、解体更地渡し」とあるため実質は更地取引です。建物の評価は0円として、土地だけで積算を計算しています。